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信傳媒 葉佳華 / 2020.11.12

今年下半年房市不但不受疫情干擾，反而買氣爆棚，各地秒殺建案頻傳，甚至出現漏夜排隊「搶買紅單」的炒房亂象，因而挑起政府的敏感神經，更下令要嚴查預售屋建案不當的炒作交易行為，讓許多建案的銷售人員紛紛一改原先銷售盛況的樂觀口吻，就怕被官員盯上，態度盡量轉為低調再低調。

投資客「炒紅單」風險成本低

所謂的「紅單」指的是預售屋的購屋預約單，也就是在雙方正式簽訂預售屋買賣契約之前所代表的一種買房意願。通常在預售屋尚未公開之前，若民眾有意願購屋時，先付一筆5～10萬的訂金，這時賣方就會開一張購屋預約證明單，以保留購屋資格，因此業界也經常將「紅單」俗稱為「付小訂」。

一旦紅單確定購買，買方就必須在約定的時間內補足訂金，並完成正式簽約，即便不願購買，仍可以無息退回已付的金額。《住展》雜誌研發長何世昌指出，對於有意套利的投資客來說，成本就是「付小訂」，頂多10萬、20萬左右，但若順利轉手加價還能賺上一筆不小的價差；就算投資客事後發現銷售市況不佳，也就直接退掉紅單，還是能拿回成本，「風險對投資客來講根本不高。」

何世昌指出，已取得建照的建案，通常在正式公開銷售之前都會經過一段潛銷期，在潛銷階段，業者率先找上老客戶等「口袋名單」，這些口袋名單就成為第一手的紅單，一般民眾則在沒有管道之下，通常也只能多花錢買紅單來取得建案的購買機會，因此在市況大好之際，投資客紛紛以轉手紅單方式來賺差價。

紅單炒作怎麼抓？現行法規認定有「灰色地帶」

如今紅單炒作盛傳，也引起中央與地方的關注。10月31日，內政部偕同行政院消費者保護處、地方政府消保、地政及建管單位，大動作針對桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市等6個縣市、23個建案進行聯合稽查。而稽查後的結果發現14個建案，有使用購屋預約單（俗稱紅單）進行銷售，但都有取得建照才使用紅單，若依照現行法規的見解，並沒有違法。

內政部地政司副司長林家正表示，此次稽查最重要的就是了解，各建案在使用紅單的情形，稽查的結果發現，建案使用紅單的樣態很多種，包括有些要先付訂金、有先不用先付；有些會事先約定總價，有些則沒有；甚至最後若沒有簽約成功，訂金要不要退還也有不同的情況。

「目前國內的房地產市場確實有很多矛盾的情形，其實是處在一個沒有法可管的狀態。」消基會房屋委員會召集人張欣民就舉例，目前內政部所主管的《公寓大廈管理條例》規定，預售屋必須取得建造執照才能辦理銷售，但這部分就面臨「灰色地帶」，因為「紅單收訂」究竟是不是一種銷售行為，法律上並沒有特別明確解釋。

再者，即便違法沒有拿到建照前就銷售，依法最高也只處20萬元罰鍰，對業者來說或許是不痛不癢。張欣民也指出，就算業者拿到建照之後，在民眾還沒正式簽約之前，也都是用紅單預約的方式，過程中，若有民眾加價轉賣紅單，究竟是否合法，法源似乎也很模糊。

林家正則坦言，由於現行的紅單態樣很多元，也因為形態的不同是否構成銷售行為的認定也會有所不同，進而衍生到底是適用《公平交易法》、《消保法》或是《公寓大廈管理條例》也會不同，這也是稽查過後，後續得進行補強的重點。

至於紅單轉售賺價差究竟有沒有違法？林家正並沒有正面回應，僅說紅單的管理怎麼補強或是現有法規的適用及認定，目前正在與營建署、公平會、消保處進行討論。

「稽查就像警察臨檢一樣」，專家建議考慮合法列管

針對中央與地方聯合稽查，何世昌則直指，光是北台灣就有將近2000個建案，但基於人力問題，若政府只是抽查根本防不勝防，這就好像警察臨檢一樣，大張旗鼓之後，最後能查出什麼結果？「如果真的要查，就是普查，而且是不定期普查才有嚇阻力。」

另外，還有一個問題是，現在政府針對賣方稽查，但眼下不管是買方、投資客還是照買，一味只稽查賣方根本也不符合實務，反而更會引起投資客買賣地下化。何世昌相當不解，「政府應該是要阻止投資客或投機客，切斷他們炒房的動機跟誘因，但現況是，政府卻是在阻止賣方不要賣，這樣會有效果嗎？」

既然防不勝防、又沒有足夠人力去查，與其這樣，何世昌則建議，官方倒不如考量將預售屋買賣合法列管，建立起一套買賣紅單登錄實名制的系統，以方便管理，一旦列管之後，政府還能進一步去規範，比方說，規範一個人一年最多只能買賣一次預售屋行為，以防範日後多戶炒作的情況，甚至在列管之下，國稅局還能真正地實際課到稅。

預售屋管理必須要有法源規範

張欣民也強烈呼籲，去年實價登錄2.0修法鎩羽而歸，內政部與行政院引來「打假球」的罵名，如今房市炒作風氣興盛，政府應該快速將實價登錄2.0列為本會期的優先法案；除此之外，也應該制定「預售屋銷售管理條例」，針對預售屋產品進行管理，才能有根本解決之道。

最後則是針對業者進行規範，張欣民指出，像房仲有《不動產經紀業管理條例》、估價師有《不動產估價師法》，但為什麼唯獨建築業者沒有法律規範？建商該怎麼賣房子政府都沒有法可管，他疾呼，政府應制定「不動產開發業管理條例」。政府可別顧及利益就放手不管，這樣的話可就說不過去。

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