讀者黃先生問：

大樓外牆破裂，造成屋內滲水，管委會認為無責任，拒絕修繕維護外牆，後召開住戶大會，主委稱大樓基金不多，住戶的所有權範圍，只到牆壁內緣至外緣的一半，住戶無外牆所有權，外牆是管委會管轄，不修繕外牆，又拒絕住戶自費施作。請問住戶是否可要求管委會必須負起外牆維護修繕責任，並賠償因此造成的損害？

律師葉書佑答：
在所謂公寓大廈有多名住戶擁有各樓層區分所有權的情況下，《公寓大廈管理條例》將公寓大廈區分成：「各住戶專有部分」及專有部分以外的「共用部分」，讀者提到的大樓外牆，即是被歸類在「共用部分」。

依《公寓大廈管理條例》第10條第2項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

在區分所有權人會議及社區規約，都沒有其他特別約定的情況下，大樓外牆的修繕、管理、維護，皆應由管理委員會所負責，所以本件管委會認為無責任顯與《公寓大廈管理條例》的規定相互違背，管委會應負有修繕外牆的責任。

至於管委會的消極不作為，住戶依《公寓大廈管理條例》第47條規定，得向主管機關請求命管委會限期改善，倘若管委會仍消極不作為，除主管機關得以連續處罰，住戶亦得基於安全、公益考量，自行修繕外牆、排除侵害，至於花費的修繕費用，可再提告向管委會請求。（蘋果即時 游仁汶／採訪整理 / 2019.1.22）

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