案例說明：

原告起訴主張社區規約並無欠繳管理費可消磁不得使用電梯規定，被告丁○○(管委會主任委員)未經管理委員會討論，竟以管理委員會名義於96年3月5日以（96）春字第950305號公告「本社區開始實施搭乘電梯需用磁卡感應的作法，…未繳管理費之住戶，其磁卡交被消磁，此時該住戶只能使用樓梯上下樓，而不能使用電梯上下樓，管理人員也無義務為該住戶啟動電梯」，該公告有悖於公寓大廈管理條例第23條與社區規約，嚴重損害住戶及原告之權益，應屬無效。

法院判認：1.告錯對象了，應該告的對象是管理委員會。2.電梯係屬共用部分，就該共用部分各區分所有權人按其共有之應有部分比例本有使用權，若對於違反繳納管理費義務者，欲限制其對電梯之使用，該限制自應載明於規約中。本案未經管理委員會決議及區分所有權人決議通過甚明，自屬無效。

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節錄臺灣士林地方法院96年度訴字第523號民事判決：

……按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。又有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：…二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。四、違反義務之處理方式…，公寓大廈管理條例第9 條第1 項、第23條定有明文。而電梯係屬共用部分，就該共用部分各區分所有權人按其共有之應有部分比例本有使用權，若對於違反繳納管理費義務者，欲限制其對電梯之使用，該限制自應載明於規約中。本件被告雖提出春○○○社區門禁磁卡管理辦法第7 條規定「住戶及車位所有權人應按時繳交相關管理費，如有逾期未繳交經兩次催繳而未繳清者，社區管理委員會有權逕行取消磁卡使用權設定」（本院卷第143 頁），惟被告丁○○自承該辦法僅有電子郵件給每位委員，但沒有在會議中決議，當初實施是管理基金快要不足等語（本院卷第132 頁），是前開辦法未經管理委員會決議及區分所有權人決議通過甚明，自屬無效。而規約復未載明違反繳納管理費義務者，得限制其對電梯之使用，是春○○○社區管理委員會對未繳交管理費之住戶消磁不能使用電梯，自屬違法。

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10/19和10/20的課綱：

★公寓大廈會議.管理面面觀：

1.會議學問大，從認識數十種會議名詞談起。

2.總幹事如何提升議程編排和議案草擬之能力。※

3.管理費催收有撇步嗎？

4.社區訴訟案例及整套操作要領分享。※

5.如何開好區分所有權人會議？

6.解讀社區管理的各種疑難雜症。

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