書廷理財日記 / 撰文者林書廷

房價現在開始緩緩下跌，很多朋友想知道「是不是該進場買房了」？對於想成家立業的朋友，我會建議先看過我之前的文章：誰說買房子一定是好事？但對於想要逢低入場的朋友，我則是強烈建議...別傻了！

很多台灣人會被過去的印象束縛，以為房產長期一定往上，然而那僅僅的拔公獅子的鬃毛，根本沒有根據啊！

過去日本人也曾經像台灣人一樣，買房子就賺錢，賺錢就買房子，國際熱錢持續湧入，全國一片繁榮。巔峰時期，日本全國房產總價值，是美國全國房產總價值的4倍！

直到1990年，泡沫終於被戳破，房產價格持續下跌20年，跌了7成！也就是說原價1000萬剩下300萬...日本人才終於瞭解到，房子不會永遠漲。

這篇文章我自己整理了五大理由，有憑有據的告訴你，未來不是開玩笑的！台灣房地產肯定會下跌很久。

1.人口紅利沒有了，買房潛力族減少

人口紅利簡單講就是：國家的勞動人力非常充足！舉例來說：A、B兩國都有100人，A國有80人是青壯年（20人老弱婦孺），B國有40人是青壯年（60人老弱婦孺），那A國就有很好的的人口紅利，B國則無。

從供需法則來看，勞動人口比例高（且持續上升）的國家，代表潛在有能力買房子的人夠多，當然房價才有機會持續上漲。但台灣的人口紅利在今年不幸轉下了！根據日本和美國經驗，這對房市是噩耗。而且在未來20年內，台灣勞動人口下降的趨勢不會變，因此未來的房產當然不樂觀。

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2.房價所得比全球領先，根本買不起房子

房價所得比就是：不吃不喝幾年買得起房子。如果看全台灣，這個數字已經超過10，如果只看天龍國（台北市），根據內政部統計，這數字已快到15了！也就是說要不吃不喝15年才買得起房子。而且這還沒考慮貧富差距加大，中產階級消失的問題。

但如果從全球房產的角度來看，很多歐美一線城市的房價所得比都低於10。我實在看不出台灣有何理由持續居高？而且台灣薪資凍漲，房價又有何理由再高？市場的熱潮終究會過去，房價再會跑，最後也必須回歸基本面。

3.租金收益率全球最低，房東苦哈哈

租金收益率就是：花錢買房子收房租，一年有多少報酬。房地產本身是個很好的投資工具，因為除了買賣賺價差以外，租給房客也可以穩定的收取租金。

然而台灣租金收益率只有1.57%，根本就和銀行定存差不多。而且更煩人的是，租房給房客還要維護，家具也要折舊，若不小心空租個半年真的就要哭哭了。理性一點做比較，我寧願去買個定存股年賺3%以上股息。

到底台灣的租金率有多離譜？舉例來說：新北市一間1000萬的房子，頭期款準備400萬，和銀行借600萬，一個月可收租金1.5萬，但要繳房貸3萬。結果房東辛苦存錢買房，但是收租的錢根本不夠付房貸。

假如你完全不和銀行貸款，很有guts全額付清再來出租，根據統計，你要花63.69年才會回本，請你記得多吃點保健品，確保自己夠長壽。所以我認為買房當房東根本沒有吸引力，大家都不想當房東，房價又該如何持續漲？

4.少子化的衝擊，以後沒「人」買房子

台灣新生兒人口，過去1980年近40萬，到了2000年剩30萬，到了2007年剩20萬...而且這個趨勢未來20年不會有變！你去西門町問年輕人，我保證一堆人告訴你「我不打算生小孩」，因為自己過都很緊了，更別說養小孩。

住屋需求是房地產最根本的價值，未來台灣人口越來越少，買家越來越少，房產又怎會上漲？

5.政府全力打房，奢侈稅後又房地合一稅！

基本上住屋被大眾認定為一種基本人權，也就是說，不管是哪一個政黨或政客，都以「打投資客」、「人人有房住」為政見。

2011年政府為了打房實施奢侈稅，簡單來講，兩年內想脫手賺差價，就是要付出一筆不小的金額。

2016年政府再加碼實施房地合一稅，讓自住客更獲保障，讓投資客更痛。簡單來說：要自住很久才能免稅。投資客想短時間轉手賺差價變更難。

投資客的動作變少，房地產的成交量也勢必受影響，對於已經緊縮數年的台灣房市，這些政策對房價無疑是當頭棒喝，也會持續影響未來長期房地產業。

對於我自己而言，未來資金不太會再往房地產投入，除非是為了符合眾多附加價值的自住，否則錢寧願放在股市中賺穩殖利率。

如果你剛好在想「最近房地產好像跌深了，可以入場搶便宜，投資個幾年後賺一手。」那希望這篇文章可以給你多方的觀點，協助你思考未來的投資策略。

作者簡介_林書廷

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