讀者anita問：

如果公寓大廈管理規約經由多數區分所有權人決議，房屋分租租客不得使用公設，是否牴觸法律？我可以去營建署申訴此份規約無效嗎？因我們社區不准我的租客(一些國外的留學生)使用公設，我覺得非常不合理，需要律師的解答。

律師張繼文答：
依照《公寓大廈管理條例》第9條第1項但書及第23條第2項第2款之規定，公設屬於共用部分，其使用方式可以以規約規定。

但《民法》第799條之1第3項也規定，規約之內容就共有部分之使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之。

另《民法》第820條第2項也規定，共有人以多數決就共有物之管理方式顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。

因此，由區分所有權人決議通過之規約，的確可以就包含租客等住戶使用公設之方式為規範，但是決議房屋之分租租客一律不得使用公設，並非基於共用部分之清潔、維護、修繕，也不是依據公設的使用目的、使用者付費等公平原則所規定之管理方式，應該已違反前述《民法》等規定。

因此，區分所有權人除了向營建署申訴外，建議還可依據《民法》向法院起訴請求撤銷規約。（蘋果即時 李奕緯／採訪整理 / 2018.6.12）

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