ETtoday記者吳銘峯／台北報導 / 2018.4.17

目前法院實務經常見到，舊公寓頂樓鄰居除了違法加蓋之外，在該樓梯間多增設被鐵門管制進出，其他住戶應如何確保自己的權益？法界人士建議，除了向主管行政機關提出檢舉請求拆除外，還能向法院向起訴主張民法相關權利，更能向當地地檢署或警方提告追究頂樓住戶相關刑事責任。

台灣司法人權進步協會會員、基隆地檢署檢察官劉彥君指出，建商通常以較高價格出售頂樓房屋，故頂樓住戶多認為自己有使用屋頂平台（即公寓大廈管理條例所稱之樓頂平台）的專有權利，甚至認為此約定成俗為一種交易「習慣」。但實際上，法院實務上大多不承認這種習慣。因屋頂平台屬共有物，共有物的使用收益須經全體共有人同意，此有法律明文規定。對於法律已有明文規定的部分，法院即應依照法律判決，不受頂樓住戶所稱的社會習慣拘束。

而頂樓住戶也經常主張，違建屬於1995年（民國84年）之前「老違建」，經行政機關認定可以「免拆」或「緩拆」，但這只是政府機關的行政措施，不能阻礙其他住戶行使私法上權利。其他住戶仍可訴請拆除頂樓加蓋違建，法院並不會因為該違建被列為「免拆」或「緩拆」就判決頂樓住戶勝訴。一旦取得勝訴確定判決的其他住戶，就可以聲請強制執行，將該違建拆除，而且拆除費用還要由該樓頂平台加蓋的住戶負擔。

另外，樓梯間的通道亦是供公寓住戶意外災變逃生用，如將公寓的樓梯間兼有逃生通道作用的樓梯口，裝設鐵門並上鎖，使公寓住戶無法通行到屋頂平台，當發生災變住戶根本無法逃生，除已違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定，依公寓大廈管理條例第49條第1項規定，由縣市主管機關對違法者處新台幣4萬元至20萬元罰鍰，屆期若不改善，得連續處罰外，亦會致生刑事責任。法院實務上許多刑事判決均認為，樓梯口裝設鐵門並上鎖若阻塞公寓大廈的逃生通道，妨礙其他住戶在火災或其他災難發生時，沒有辦法經由頂樓的逃生門進入頂樓平台避難，使他人生命身體陷於危險，即構成刑法第189 條之2 第1 項後段之阻塞逃生通道罪，可處3年以下有期徒刑。

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所以歸納以上意見，反對頂樓住戶加蓋或樓梯間裝設鐵門並上鎖之其他住戶，可行使的權利為：（一）向主管行政機關提出檢舉請求拆除。（二）向法院起訴主張民法的所有物妨害排除請求權、侵權行為及不當得利。（三）向當地地檢署或警方提告追究頂樓住戶相關刑事責任。

【社區互聯網註解】刑法第189-2條：

阻塞戲院、商場、餐廳、旅店或其他公眾得出入之場所或公共場所之逃生 通道，致生危險於他人生命、身體或健康者，處三年以下有期徒刑。阻塞 集合住宅或共同使用大廈之逃生通道，致生危險於他人生命、身體或健康 者，亦同。

因而致人於死者，處七年以下有期徒刑；致重傷者，處五年以下有期徒刑。

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