簡松柏／台南高分院公設辯護人

讀者所詢的「社區管委會決議……擬回饋1個月管理費給住戶，並且免繳下一年度1個月管理費……說我們跟另一戶未住滿一年，無法取得回饋金……請問這樣的決議是否合法……？」問題，提出些許問題與看法，以供大家參考：

1.公寓大廈管理委員會對區分所有權人所收取的「管理費」，它的性質是甚麼？
2.管理委員會是否具有決議「回饋」或「免繳」管理費的權限？
3.以「未住滿一年」來排除特定區分所有權人，使她/他們不能適用「回饋或免繳管理費」，這樣的排除理由，是否合法？

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一、「管理費」的性質

適用《公寓大廈管理條例》的公寓大廈，都會經過區分所有權人會議的決議來對區分所有權人收取「管理費」。這「管理費」的收取，是依據《公寓大廈管理條例》第十八條第一項第二款「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之規定而為之，所以「管理費」是公寓大廈「公共基金」的一部分。參考判決：

1.桃園地方法院86年度簡上字第112號民事判決要旨：「公寓大廈應設置公共基金，其來源之一為區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納……茲上訴人既為區分所有權人自應受前開區分所有權人大會決議之拘束，而負繳納管理費之義務。」

2.臺中地方法院93年度簡上字第110號民事決判要旨：「公寓大廈之區分所有權人依法即應按區分所有權人會議決議繳納管理費，以作為屬公寓大廈全體區分所有權人共有之公共基金……。」

3.臺灣高等法院105年度上字第1462號民事判決要旨：「……再按『公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入……』」「公寓大廈所設置之共同基金（即管理費）之收取，應依區分所有權人會議決議繳納……。」

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二、管理委員會是否具有決議「回饋」或「免繳」管理費的權限？

公寓大廈的「公共基金」，依據《公寓大廈管理條例》第十八條第三項規定，「應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；如經區分所有權人會議決議交付信託者，由管理負責人或管理委員會交付信託。」又第三十六條第七款規定管理委員會具有「……公共基金及其他經費之收支、保管及運用。」的職務。因此，管理委員會對於所收取的「管理費」，依法具有管理、運用的權限。

1.管理委員會對於所收取的「管理費」具有管理、運用權限，但應該如何運用？依據同條例第十八條第四項的規定，管理委員會對於公共基金的運用，「應依區分所有權人會議之決議為之」。這也就是說，管理委員會關於「管理費」運用的決議，必須受到「區分所有權人會議之決議」所限制，正如臺北地方法院105年度訴更一字第30號民事判決所指：「……公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理，其運用應依區分所有權人會議之決議為之……區分所有權人所繳納之管理費之用途為支付共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護等社區管理所必要之費用，委由管理委員會代收管理費並代付相關支出……管理委員會所為管理行為及公共基金之運用，亦應受區分所有權人會議之監督。」

2.其次，同條例第三十七條規定：「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」如同前面所說的，「管理費」乃是依據「區分所有權人會議決議」所收取的「公共基金」、並且「應依區分所有權人會議之決議」而運用。那麼，在區分所有權人會議沒有決議或授權的情況下，管理委員會就不能違反區分所有權人會議的收費決議而逕行議決「回饋1個月管理費給住戶」或「免繳下一年度1個月管理費」。

3.承上，除非經過區分所有權人會議的直接決議或間接授權，否則，管理委員會這樣的決議，應該是無效的。（註1：就『公共基金』而言，本問題所指的『戶』，依照法律規定，應該是『區分所有權人』。註2.在符合一定條件之下，『回饋1個月』、並『免繳下一年度1個月』的管理費，這等於是決議特定範圍的區分所有權人可以免繳兩個月的管理費；嚴格來說，這已經不是『公共基金』的運用，而是牴觸區分所有權人會議關於『管理費』收繳的決議。註3：在全部區分所有權人都接受退費……的情況下，管理委員會這無效的決議固然不會產生什麼麻煩；然而，在不是雨露均霑的情況下，要是有人反對呢？）

三、「未住滿一年」的區分所有權人不能同享「回饋金」或「免繳」的決議，並不合法

這位讀者所詢問的問題，提及「我和前屋主皆按時繳納管理費，應該合於發放條件」，這表示，該管理委員會的決議是限定在過去一段期間，「按時繳納管理費」的區分所有權人，才能享有「回饋1個月」、並「免繳下一年度1個月 」管理費的待遇。如果區分所有權人會議曾決議授權管理委員會，得視情形決定對符合公平原則之特定條件下的區分所有權人，免收或回饋一定金額的管理費，管理委員會這樣的決議說是合法的。例如這個案例，管理委員會在獲有授權的情形下，議決使不按時繳納管理費的區分所有權人，受到合乎比例原則的差別待遇，這是可以的。

但是，即使區分所有權人會議確實有授權，管理委員會決議差別對待「未住滿一年」的區分所有權人，使他們不能一同享有一個月的「回饋金」（或一併免繳一個月的管理費）的優惠，這樣的決議，則是不合法的：

1.「公共基金主要乃在負擔共用或約定共用部分之支出，其權利係屬全體區分所有權人……區分所有權人繳交充作公共基金之管理費義務、及其對公共基金之權利，均屬法定，個別區分所有權人係對其他全體區分所有權人負繳交管理費之義務……。」（士林地方法院96年度簡上字第39號民事裁判要旨）對於公共基金的權利義務，個別區分所有權人按其區分所有權比例，都是彼此平等，互享權利、互負義務的，管理委員會不能任意給予不公平的對待。

2.《公寓大廈管理條例》第二十四條第一項規定：「區分所有權之繼受人……應於繼受後，遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」又第十九條規定：「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉……。」這也就是說，本於權利義務的繼受，包含「管理費」在內，區分所有權人對於「公共基金」的權利，新入住的區分所有權人與其他區分所有權人是一樣的，不會因為「未住滿一年」就次人一等，也不會因為「未住滿一年」就必須承受不公平的待遇。

3.按照同條例第一條第二項：「本條例未規定者，適用其他法令之規定。」及《民法》第一四八條第一項：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」（權利濫用禁止原則）第二項：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」（誠信原則）等規定，即使是區分所有權人會議本身，也是不能決議使新入住、「未住滿一年」的區分所有權人受到不公平的待遇，更何況是管理委員會的決議；管理委員會決議「未住滿一年」的區分所有權人不能一同享有「回饋金」或「免繳」，這樣的決議內容，自然是不合法、而無效的。(文章出處：蘋果日報)

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