簡松柏／台南高分院公設辯護人

公寓大廈外牆修繕責任歸誰？公寓大廈外牆飾材掉落責任歸誰？公寓大廈外牆磁磚剝落傷人的責任歸誰？三個問題等於是一個問題。

【法律問蘋果】在《大樓外牆磁磚剝落砸傷人，誰該賠償？》的報導中說：「……這要看外牆的歸屬是誰，大樓外牆若是屬於『約定共用』，例如會議室、健身教室、樓梯間外牆等公共空間，責任應由管委會承擔。若是非約定共有，也就是專有部分，例如陽台、住戶房間的外牆等，實務上有不同見解，不過以偏向住戶自行負責居多……。」這個答案似乎是不正確的……就上面所提的問題，本文提供一些法律規定與最近幾個法院判決給大家參考，但願對大家有些許幫助。

第一、認為「外牆面」與「內牆面」歸屬同一區分所有權人專用的判決

例如台中地方法院98年度中小字第3523號民事判決，該判決說：「……房屋區分所有人所主張漏水之處，係其所有系爭房屋之外牆壁，而該外牆壁作為區隔大樓空間，使其擁有單獨之建物所有權所用，則該外牆壁自應認係其所有之專有部分，否則區分所有人依法將不得使用該牆壁之內牆面，即其房屋室內之牆面為裝璜使用……。」

依照這個判決的法律見解，大樓外牆磁磚剝落、砸傷人，這要看磁磚是從哪個地方剝落的，剝落位置的「外牆面」與區分所有權人明確專有的「內牆面」是一體的、是歸於同一區分所有權人所專有的（內牆面是誰的，那對應的外牆面也就是誰的），應由那位區分所有權人來負責、也就是由該個別住戶負責。

第二、相關的法律規定

大樓外牆磁磚剝落、砸傷人，究竟應該由誰來負責？首先讓我們來看看《公寓大廈管理條例》的相關規定，讓我們從這些規定找出適法、合理的論據：

1.第七條：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面……三、公寓大廈基礎、主要樑柱、『承重牆壁』、樓地板及屋頂之構造……。」 → 按照這規定，「承重牆壁」是「共用部分」。

2.第八條第一項：「公寓大廈周圍上下、『外牆面』、樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」 → 按照這規定，「外牆面」不是專有部分、而是「共用部分」。

3.第十條第二項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」 → 「共用部分」由全體區分所有權人按比例分擔、共同負責。

公寓大廈的「外牆面」（大樓外牆）是不是全部都是第七條所定、屬於共用部分的「承重牆壁」的牆面？當然未必都是。即使不是「承重牆壁」的一部，以第八條第一項規定將「公寓大廈周圍上下、『外牆面』、樓頂平台」並列的立法，顯見公寓大廈之「外牆面」仍然不會是個別區分所有人的專有部分、而是屬於全體區分所有人所「共用部分」。

如上說明，公寓大廈的「外牆面」確實是屬於全體區分所有人的「共用部分」，因此。大樓外牆磁磚剝落、砸傷人，就應依照《公寓大廈管理條例》第十條第二項的規定來負責。

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第三、法院近年來的判決（認定『外牆面』是公寓大廈的『共用部分』）

1.桃園簡易庭99年度桃簡字第480號民事判決要旨：「按公寓大廈管理條例第八條第一項規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。公寓大廈『外牆面』之使用既須經各區分所有權人共同決議，關於公寓大廈之外牆就內部區分所有權人關係而論，應屬『共用部分』。」

2.台灣高等法院99年度上字第450民事判決要旨：「依社會通常觀念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、『外牆』、『承重牆』、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於『共同使用部分』而不能單獨成為所有權之客體。而公寓大廈之『外牆』，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶『共同使用』。」

本於同樣的判決意旨，接續下來的，例如台北地方法院104年度簡上字第282號民事判決，一樣也說：「按公寓大廈所謂專有部分，係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者而言；而所謂共用部分，則指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬於專有之附屬建築物，而供共同使用者而言……依社會通常觀念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用。」

從這幾個較近的判決來看，公寓大廈的「外牆面」係屬全體區分所有權人的「共用部分」，這已經是法院趨於一致的法律見解。公寓大廈的「外牆面」（大樓外牆）既然是屬於「共用部分」，那麼，大樓外牆磁磚剝落、砸傷人，法院的見解自然也就是依照《公寓大廈管理條例》第十條第二項的規定來辦理：賠償費用由這大樓的「公共基金支付」或由「區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」（相當於由全部的區分所有權人共同負責）。

代結語

公寓大廈的「外牆」是屬於「共用部分」，大樓外牆磁磚剝落、砸傷人，依照《公寓大廈管理條例》第十條第二項的規定，賠償費用是由這大樓的「公共基金支付」或由「區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」，以上所說的，事實上只是針對被害人的民事損害賠償部分而言（暫且不談行政法上的義務），又其他部分呢？其他部分又該怎麼辦？
1.全體區分所有權人對管理委員會、管理負責人或管理服務人有無求償權？
2.就刑事責任（過失傷害罪責、過失致重傷罪責或過失致人於死罪責）部分，管理委員會的成員（尤其是主任委員）、管理負責人或管理服務人又將會是如何？

管理委員會的成員、管理負責人依據《公寓大廈管理條例》第十條第二項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之……。」規定，對該大樓負有修繕、管理、維護的責任（管理服務人的責任，則是依照服務契約的具體約定來判斷），如有未盡其責而發生大樓外牆磁磚剝落、砸傷人……上面所說的全體區分所有權人的求償權、刑事責任都可能會隨之而來……因此，如有緊急修繕、維修之必要，依職權或召開臨時區分所有權人會議來解決這個急迫問題，必是一件要緊的事……因為，一旦意外事故真的發生，那就麻煩了。

『社區互聯網 葉木超 說明』：

1.這篇文章論述很有道理，與本人一直以來所堅持看法一致，惟美中不足之處，就是沒提到引起質疑的公寓大廈管理條例第56條第3项第1款「獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。」我認為應該修法，因為該條文立法精神乃在於「面積計算之登記範圍」，應再予清楚交代。

2.臺灣臺中地方法院100年度簡上字第262號民事判決：「上訴人抗辯被上訴人主張修補之外牆為被上訴人專有部分，有無理由？............而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用，應認屬共用部分。至上訴人雖提出內政部85年9月9日台內營字第8505707號函認公寓大廈之外牆面應屬專有部分，然上開函釋與本院前揭認定不符，本無拘束本院之效力。.....」

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