不具名讀者問：
我在一棟四層樓舊公寓承租一樓店面，在原有的雨棚式廣告招牌位置更換帆布、燈架，兩天後二樓住戶投訴燈架過高要我們拆掉，還說二樓牆面原是她們的，沒經過他們同意不能釘上。想請問，我們是在之前店面設置的地方重新更換而已，燈架是因為生鏽所以換新，我們只能被強制拆除嗎？

●「物管人員精進班(台北場.台中場)」又來了！！

律師邱冠文回答：
關於公寓大廈外牆的使用，實務上經常發生爭議，依《公寓大廈管理條例》第8條規定，使用外牆應遵照《建築法》等法，並且受住戶規約、區分所有權人會議決議的限制，另依照《公寓大廈管理條例》第56條第3項第一款規定，緊鄰住戶專有部分的外牆，是屬於該住戶所有。

因此，讀者首先應查詢公寓大廈住戶規約或區分所有權人會議決議，對於使用外牆有無約定的使用方式；而對於緊鄰個別住戶專有部分的外牆，如規約未約定使用方式者，也應徵得該住戶同意。

對於緊鄰住戶專有部分的外牆，讀者必須注意，如果規約沒有明文約定使用方式，而讀者未經該該住戶同意擅自占用外牆者，該住戶可以本於所有權人的地位，請求拆除占用的部分，還可以要求相當於租金的不當得利。

建議讀者向房東反映，請房東和其他區分所有權人召開區權人會議，明文約定外牆的使用方式或透過房東和二樓住戶協商。

但是，由於讀者和房東有租賃關係，房東依《民法》規定，對於出租的標的有修繕義務，因此建議讀者，若還沒拆除棚架前，也可以要求房東將不堪使用的棚架汰換。（蘋果即時 吳珮如／採訪整理）2017.7.24

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