不具名讀者問：
因房客積欠管理費超過10年，而我最近也要賣房子，房客退租後，我拿二個月押金拿來繳管理費仍不足。請問是否可以《民法》要求只繳過去5年的管理費？只能用房客的押金繳嗎？可以用支付命令要求房客繳納不足金額嗎？

律師李慧珠回答：

根據《公寓大廈管理條例》第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」

因此，房客欠繳管理費，又人去樓空時，管委會可依該條規定訴請區分所有權人給付全部管理費及遲延利息，並強制執行該區分所有權人的房屋。且依此規定，房東不能主張僅以房客的押金繳納管理費，否則不足的金額仍可能被管委會追繳。

再者，管委會依《公寓大廈管理條例》第38條第1項規定雖有當事人能力，但是不具有法人資格，因此大廈管理費不是管委會的獨立財產，其所有權屬於全體區分所有權人所共有，因此本質上屬於各住戶自身應支出的費用，管委會僅為集合管理方便，而收取、統籌運用管理費，與利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他給付性質不相同，因此，房東不能主張只繳交過去5年內所欠繳的管理費。

最後，《公寓大廈管理條例》第3條第8款規定：「住戶：指公寓大廈區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」因此，除非租賃契約有另外約定，否則房客有繳納管理費的義務，房東當然可以在代繳管理費後，向房客催討。（蘋果即時 吳珮如／採訪整理）

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