●社區疑難雜症，有這本書一切就搞定！

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

台灣都會區屋齡愈來愈高，市場許多房屋交易都是中古屋，尤其近年房價高漲，購買屋齡20幾年的社區大樓更是司空見慣，不過，不管買預售屋、新成屋或是中古屋，買房前一定要瞭解社區公共基金有多少、未來幾年有沒有修繕計畫，乃至住戶繳交管理費的狀況。若未來有重大修繕時，諸類「破產社區」恐怕會讓住戶繳費繳到欲哭無淚。

社區的「公共基金」依公寓大廈管理條例規定，來源有3種，包括起造人領得使用執照1年內，必須依據工程造價提列一定比例的金額；其次，依據區權會決議結果繳納，或是利息及其他收入等。在民國84年公寓大廈管理條例通過前，因為法令不周嚴，經常發生社區管理基金遭人濫用或盜用的情形，因此民眾購買使照在民國84年前的社區，也要特別留意公共基金是否足夠。

景文物業管理機構董事長郭紀子分析，目前許多社區的長期維護修繕基金不足，因此出現了瀕臨破產的社區，過往豪華泳池、健身房等設施，都因必須繳高額修繕費用而荒廢養蚊子，因此購屋者買房前，一定要瞭解社區管理基金多寡，進行基本的試算。

「現在說再豪華的社區，社區公設規劃不當、公共基金分配不均，很多設施還是會荒廢。」郭紀子舉例，以士林區一座早期知名建商、諸多名人居住的豪宅來說，因基地面積廣闊，當初地下室打通更規劃豪華健身房、交誼室等設施，光是電費與配置的接待人員金額支出就很可觀，加上20幾年過後必須重新修繕，粗估整修費達1億元，即便是豪宅住戶也不願攤那麼多錢。

豪華社區公設如今變成了沒有住戶會去的荒廢「鬼屋」，郭紀子說，前幾年台北房價起漲，但這個豪宅社區卻因公設拖累，並沒辦法賣到好的行情。他建議買方，在房市轉空頭之際，要儘量避開買總戶數少的社區，避免未來公共基金不足或漲價；當然，更不要迷信豪華社區公共設施，「未來這些東西的修繕，會給你帶來很大的代價。」

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