【中信房屋 文 / 鍾運凱】
案例：
張三的房子位於公寓頂樓，屋頂平台一向由他單獨使用，其他住戶均無異議，於是張三在屋頂平台加建房屋並封住屋頂出入口，另打通頂樓與屋頂之間樓板，做成室內梯相通。施工完成後其他住戶也都沒有表示反對。20 年後，新搬來的住戶李四當選管理委員會主任委員，李四代表管委會要求張三拆除頂樓加蓋並將屋頂平台交還給全體住戶；張三表示，屋頂平台他已使用超過20 年，全體住戶均長期默許，他應該有權繼續使用。試問，雙方誰是誰非？
解析：
一、占用屋頂平台可否主張時效取得或消滅時效？
依公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定可知，公寓大廈的屋頂平台應屬於「共用部分」，為全體區分所有權人所共有；獨占屋頂平台等於占有他人之物，依法應負返還之責。然而民法第125 條：「請求權，因15 年間不行使而消滅。」第769 條：「以所有之意思，20 年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」張三得否因此取得屋頂平台之所有權？
台灣高等法院有一則判決（103 年度重上12 號）見解可供參考：「已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125 條消滅時效規定之適用，司法院大法官著有釋字第107 號解釋足參。再按區分所有之公寓大樓，所有權之客體，可分為專有部分及共有部分，其屋頂平台既屬該建物之一部，且係為維護大樓之安全與外觀所必要，性質上不許分割而成為專有部分，應由全體住戶共有使用，自屬該大樓之公用部分，依民法第799 條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質……登記範圍應係區分所有建物之完整結構及其所形成之空間，未列明在建物登記謄本及測量成果圖內之牆面、樑柱、樓地板、頂樓屋頂平台等，仍包含於建物第一次登記範圍內……頂樓屋頂平台，結構上與整棟建物並不可分，並非為一獨立或附屬之建物，無從以獨立之不動產視之，則自無所謂須經登記之問題，與其他樓層平台（如露臺、陽台）、突出物，或電梯間、發電機室、變電室等建物共用部分，均結構上獨立另有建物不同，頂樓之屋頂平台屬建物之一部分，已隨同建物辦理登記，本無所謂須另外辦理登記，不得因認屬未登記之不動產……屋頂平台之回復請求權並未罹時效期間而消滅。」
依上述判決見解，屋頂平台因為屬於整體建物的一部分，也算「已登記」之建物，按大法官釋字第107 號解釋，已登記不動產不適用民法第125 條之規定；又第769 條取得時效之標的亦是「他人未登記之不動產」，因此也不能適用之。換言之，張三占用屋頂平台再久，也無法取得所有權。
二、住戶長期默許，是否成立分管契約？
所謂「分管契約」是指經共有人全體協議，由各共有人分別管理共有物之一部分，通常均以書面為之。屋頂平台既屬全體區分所有權人所共有，自得成立分管契約由頂樓住戶獨占使用。然而，如果沒有積極訂立分管契約書，只是所有住戶均長期默許屋頂平台占用之事實，是否成立分管契約？
前述高等法院判決對此表示：「共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思而言……系爭屋頂平台違章建築20 餘年來住戶無異議等情，可證本件至少有默示之分管，確非無權占用，自不得因事後住戶變動再為否認之意思……應認區分所有權人已默示同意有分管契約。」
依上述見解，應可認定張三與全體住戶之間已成立默示分管契約，張三有正當權利得繼續獨占使用頂樓平台，其他區分所有權人必須忍受。
三、使用公寓大廈屋頂平台有無限制？
公寓大廈管理條例第9 條規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」換言之，區分所有權人雖然可以用分管契約訂定屋頂平台的使用權屬，但其使用仍不得違反相關法令。例如建築法第25 條規定，建築物非經申請主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除；張三在屋頂平台擅自加建房屋，屬於違反建築法之違章建築，不因有無分管契約而異。
再依公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定：「住戶違反第2 項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」因此，管委會的主委李四有權要求張三拆除違章建築，但不能要求他將屋頂平台返還全體住戶。
圖/文擷取自http://buy.cthouse.com.tw
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