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案例說明(社區互聯網 提供)：

有區分所有權人，因大樓外牆磁磚破損及裂縫，導致內牆之滲水問題，他曾兩度在區分所有權人會議中要求修繕，然管理委員會均以問卷調查回收不足法定人數為由，而不予理會該區分所有權人之修繕提案。大廈之外牆為共用部分，因有破損漏水情況，管理委員會本應負責修繕，卻對修繕之請求，置之不理，造成該區分所有權人之系爭房屋內牆，因共用部分之外牆破損而受有漏水損害，該區分所有權人不得已下只得先行委請有關廠商修繕，因而支出修繕費用新臺幣（下同）115,000元。

大樓外牆在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。系爭房屋內牆之滲水問題，與大樓外牆磁磚破損及裂縫間，確有相當之因果關係存在，且決議之內容違反法令或章程者，無效。依法管理委員會本不待區分所有權人會議之決議，即負有修繕及維護之義務。

社區互聯網葉木超註解：

以下是管理委員會不服第一審判決再提上訴，結果被第二審判決「上訴駁回」

節錄臺灣臺中地方法院100年度簡上字第262號民事判決：

伍、本院之判斷：

……而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用，應認屬共用部分。至上訴人雖提出內政部85年9月9日台內營字第8505707號函認公寓大廈之外牆面應屬專有部分，然上開函釋與本院前揭認定不符，本無拘束本院之效力。況縱認公寓大廈之外牆面係屬專有部分，惟依普天大廈社區住戶規約第2條第3項規定：本社區周圍上下及外牆面為共用部分。由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或管理委員會會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。準此，系爭大樓外牆，依普天大廈社區住戶規約第2條第3項之規定，亦應為大樓之約定共用部分。是上訴人抗辯被上訴人主張修補之外牆為被上訴人專有部分，即無理由。

二、上訴人抗辯被上訴人所稱外牆漏水為被上訴人自行改裝原始窗框為氣密窗，破壞窗緣結構所致，有無理由？

（一）查證人李訓德（即訴外人臻邸國際有限公司負責人）於原審審理中到庭具結證稱：「請款單是我們公司出具的，我是公司的負責人，當初是內牆有滲水現象…檢視外牆時發現有裂縫，是導致漏水的原因…當初估價的時候，只有外牆的維修進行估價，窗框的部分是免費施作的…，我們只施作原告這一戶，修完之後還有作服務…現在完全都解決了。外牆的部分我們會把碎裂的部分敲除，灌注填縫劑，回貼磁磚，再以滲透劑防水…外牆有裂縫，內牆則有油漆剝落，施工前後都有照相…如果是外牆漏水，那麼室內在高處會有水痕，照片中就有這種情況，所以我可以判斷有外牆漏水的情形，如果只是窗框漏水，則只會在窗戶下面有（滲水）痕跡…外牆是在99年底施作，那時是下雨天，窗台是濕的，當時屋頂已經施工完畢，但原告屋內還是有滲水情形」（詳見原審卷第49頁反面、第50頁）。

（二）依證人上開證言，足認被上訴人雇工修繕，其主要之修繕內容為外牆碎裂部分敲除，灌注填縫劑，再回貼磁磚，並另以滲透劑進行防水，而非上訴人所抗辯之窗戶防水。至於訴外人臻邸國際有限公司為系爭房屋窗戶四周所施作之防水措施，僅係附帶施作且未計價。再者，被上訴人所有之系爭房屋內牆，於上訴人所抗辯之99年9月6日屋頂防水改善工程施作完工後，仍有遇雨滲漏之情形，此觀之卷附普天大廈99年10月22日之區分所有權人會議中仍有外牆漏水維修之提案自明，足見上訴人所施作之屋頂防水改善工程，尚不足以完全解決被上訴人所有之系爭房屋內牆滲水問題，此一漏水問題直至被上訴人委請訴外人臻邸國際有限公司施作外牆防水工程後，始行解決，益見被上訴人所有之系爭房屋內牆滲水問題與大樓外牆磁磚破損及裂縫間，確有相當之因果關係存在。核與上訴人所辯系爭房屋內部是否為毛胚屋無涉。

（三）從而，本件系爭房屋內牆之滲水問題，與大樓外牆磁磚破損及裂縫間，確有相當之因果關係存在，上訴人辯稱係因被上訴人自行改裝原始窗框為氣密窗，破壞窗緣結構所致，為無理由。

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