阿凱 發表時間：2014-01-21
開發案件，乃仲介的業績根本，看一個人適不適合仲介生活，就看他前三個月可不可以活下來，前三個月新人的作業比重可能開發80%，銷售20%，而且這個20%可能做出來一點效果都沒有。
大家是怎麼去選擇自己的庫存呢？因為總價低所以去接？因為條件佳所以去接？還是因為只剩這間我接得到所以去接？
去整理庫存的總價帶：以現在新北市新店區來說1.1400萬~2500萬之間電梯大樓，這個銷售帶比較好銷售，這個銷售帶的客戶會有回沖率＊ （當然兩年前要經營1100萬~2200萬）
有人一定會說又不是吃魚喝茶，還有回沖率？根據一些公司作的統計，這個區間帶的客戶通常都是換屋族群，也就是你幫他賣掉房子，他賣掉房子的動機是要買房子。所以你經營的信任感可以用在兩個case上。
第二點，人會有群聚效應，這類型的客戶，他的周遭朋友也是這類型比較多，轉介後，可能也是同質的客戶群，比較好經營。
再來說，這種客戶，通常自己原先就有房子，他們思考會有多空的概念，非只有看多或看空的概念，是比較理性的買賣方。
最後一點，他們有付服務費概念，低於1000萬的總價來說，通常能凹你就凹你，不要有低總價就好成交的想法，這樣你的仲介生活會很苦，我是過來人，我以前都經營800~1200萬的客戶，這種成交一次，下次就是6~7年後見了。
2.近年有買賣經驗者，這類型的客戶，有行情觀，比較不會漫天喊價，也知道要給仲介委託，仲介才可以幫他們服務，不要笑，現在還有很多屋主是說，我給你賣，不用簽委託，你帶客人來，做仲介一定要要求白紙黑字，不要挑戰人性的貪婪。
3.盡量去接市中心的案子，接案比較優先圖：市中心行情價>市中心天價>郊區行情價>郊區天價接案最怕沒有人來看，那比死還慘，光屋主關愛的眼光就可以讓你爽歪歪。當你還是大品牌，一堆酸言酸語，那是一定少不了的，沒辦法，你沒有辦法符合他的期待。
整理完後，記得每週一定要跟屋主聯絡，『每週』這是最低標準，當四五個月後，我庫存已經到30間去了，每天都要排時間回報，平常回報是要讓屋主知道客戶的反應，還有為什麼房子賣不掉的理由。讓屋主知道你的辛苦，屋主也是人生父母養的，當看到你狂發資料，狂帶看還賣不掉，夜深人靜，屋主就會想到一件事情：『是不是定價過高了，不然怎麼賣不掉』
第二個月時，我成交了第一個案子，請參考我第一次成交經驗那篇文章，那間我是銷售方，在第三個月，我是開發成交，我第二件案子，就可以充分跟上面的案子條件作結合：當時，我跟小綠同時接了這個案子，最後變成我專任約，還賣掉，屋主還請我吃飯，怎麼做到的？.......待續，更精彩的內容在下集，不看太可惜！
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