●社區管委會為何常常會違法？
好房網 吳苡辰╱台北報導╱2013.1.14
住戶與管委會間的糾紛層出不窮，台北市中正區「水源麗景」住戶黃小姐指裝潢時更換門窗款式，遭管委會以違反社區規定為由，扣押裝潢保證金3萬元，雙方各執一詞互不退讓，連台北市建管處都說社區規約未向主管機關「備查」而無法介入，未來只能興訟解決。
黃小姐說，去年年中裝潢時，社區的「裝潢施工管理辦法」規定「不得改變鋁窗外型與玻璃顏色」，但社區規約未明定「不得變更窗戶」，豈料更換後遭管委會認定違規，裝潢保證金遭扣押。
黃小姐向管委會主張社區「子法已逾越母法」，但管委會十分堅持，更在去年年底的區分所有權人會議決議中，增訂社區規約「不得改變門窗外型與玻璃顏色」。
該社區管委會表示，黃小姐裝潢時的「裝潢施工管理辦法」與其簽下的裝潢承諾書都有載明不得變更窗戶，黃小姐回復原狀即退還保證金。 但黃小姐認為管委會沒道理扣押，向管委會寄發存證信函，要求返還保證金；不到一周，社區管委會便決定提告。去年底列為被告的就有4戶。
中信房屋法務專員白宗益表示，若社區規約本來就沒規定禁變窗戶，就不能將「裝潢施工管理辦法」視為規約的補充規定；且「裝潢施工管理辦法」應限制施工時間等相關事項，若限制禁變窗戶，已影響住戶權益，建議住戶向法院主張社區對禁變窗戶規定無效。
21世紀不動產法務經理邱創智指出，依法律不溯及既往原則，管委會不得以增訂後的社區規約約束住戶；而依《公寓大廈管理條例》第8條規定，社區規定禁變窗戶限制，應於規約載明或經區分所有權人會議決議，並向主管機關備查，當住戶違反該規定，管委會才可強制回復原狀。
26歲的小哈認為，多數管委會不熟悉法條，導致爭議頻傳，政府應多加宣導，但住戶簽承諾書時便知禁變窗戶規定，若覺不合理，事前應問清楚。
北市建管處表示，若僅規約載明或經區分所有權人會議決議，卻未向主管機關備查，雖住戶仍受規約拘束，但發生爭議時，主管機關無法介入協調，建議社區規約或決議應主動備查。
爭議點╱專家看法
◎爭議點：管委會認為裝潢施工承諾書，已載明不得變更窗戶，且住戶裝潢前也已簽名，扣押3萬元保證金。
★專家看法：裝潢施工承諾書應規定裝潢施工時間等施工注意事項，而非限制住戶變更窗戶權益，可向法院主張該規定無效。
◎爭議點：裝潢施工管理辦法規定不得變更窗戶，但社區規約卻未明定時，是否具約束力。
★專家看法：若裝潢施工管理辦法未經區分所有權人會議決議，並逾越社區規約規定，應視為無效。
◎爭議點：事後社區規約已增訂「不得改變窗戶外形與玻璃顏色」，是否可溯及既往。
★專家看法：社區規約與區分所有權人會議決議內容不可溯及既往。 資料來源：《蘋果》採訪整理 吳苡辰╱台北報導
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