●社區問題一籮筐，專家幫您搞定！
【Yahoo奇摩房地產／邱愛莉 / 2024.5.29】
在設定買房需求時，常常遇到很多人想要買「預售屋」。不諱言的，「預售屋」有很多優點：分期付款、可以選戶、可以客變格局、未來交屋是全新落成的新屋⋯⋯然而，預售屋的缺點與風險也非常高。
其實，在House123 剛成立時，我們曾經提供過「團購建案」的服務：在2012 年 2014 年，那幾年房市很熱，針對預售屋和新成屋，靠著「團購議價」的優勢， 找到有興趣的買方一起來湊團。
「價格有沒有優惠呢？」「有的。」
「是不是每個買方買的房子都增值呢？」「不是。」
2016年市場買氣急轉直下，可是，幾年前預售的案子才陸續交屋。不管之前團購拿到的折扣有多少， 在市場修正時，大家的價格都買高了。
這是為什麼，我之後對於市場的變化總是十分謹慎，對於「地點」和「價格」的判斷十分保守。
這些年，我不再買預售屋的原因
更何況，預售屋的「莊家」，永遠是「建商」。有太多不平等的合約條件，就算內政部有「定型化契約」的規範，建商還是能找到規避的方法，以「自行磋商條款」改成對建商有利的方式。
舉例來說：目前法規對於預售屋的交易安全保障仍然不足、建商在坪數找補條件動手腳、和買方自行磋商協議將交屋款從法定的總價5％，調為不符合比例的5萬至20萬元、或是交屋後格局、空間、外觀設計不符預期⋯⋯更不用說工安事件頻傳，很多買方買了之後後悔也求助無門，而且大部分的預售屋賣的都是「未來價」。
所以，你等房價上漲，建商也不是吃素的，乾脆把房價未來幾年預期會上漲的空間加上去再賣給你。加上原物料漲價和缺工，都是正在發生的現在進行式。
所以，大部分預售屋的價格，通常比旁邊屋齡5年內的社區還要貴，有些預售屋合約乾脆把交屋期限延長到8~10年⋯⋯這些都是為什麼就算房市後來恢復熱絡，我們也不推薦預售屋的原因。
有些人說：慎選建商品牌可以降低這些風險。
當然，避掉「一案建商」是必要的，然而，就算是口碑良好、知名的建商，也發生過交屋後地下室車位嚴重漏水的個案。與其把風險押寶在「運氣」，何不選擇可以「眼見為憑」、好好看屋的成屋呢？
從實價登錄看：預售屋打7折賠售悲慘實例
每當房市熱絡時，市場瀰漫「現在不買，之後可能買不起」的恐慌，身為房價領頭羊的預售屋，價格更是屢創新高。
2012 年~2014 年是疫情前的上一波市場多頭，當2015 年、2016 年市場出現觀望，甚至房市反轉時，追價、買貴的，就可能出現斷頭危機。
以下面這個案子為例：以2016 年~2020 年的人口淨遷徙來看，桃園市位居全台六都之冠，其中又以中壢區為首。
然而，如果我們觀察中壢某一個建案，就會發現：明明就在交通、機能不差的地點，為什麼2013 年預售時銷售熱絡，卻在2015 年交屋後，房價直掉，即便有多戶撐到2019 年，房價仍以之前預售取得的價格打7折認賠出售，相當於賠掉頭期款還要貼錢，只求還掉貸款、無債一身輕。到底哪裡錯了呢？
買對區域一定會增值？預售屋vs.成屋 價差多少才合理
如果回頭看當初2013 年預售時，這個建案旁、屋齡3 年的社區行情每坪約16~19 萬，這個預售案每坪卻要賣26~28 萬，甚至有多戶成交30~31 萬。
等2015 年蓋好交屋後，即便比旁邊的社區年輕5 年，仍然面臨殘酷的比較，導致想賣的人不得不以每坪18~20 萬認賠出場。
諷刺的是，在寫這本書時，隔壁屋齡比它高5 年的社區，近一年的成交均價還高於它。
所以，就算區域的人口是成長的，買的價格還是很重要，預售屋可以參考鄰近屋齡5年內的社區行情， 一旦超過15% 就不合理。(Yahoo奇摩房地產)
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