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今周刊 / 2023.1.12

連比較早出社會的7年級生都這麼慘了，就更別說10年後才出生的8年級生了，這20年來，也因為房價飆漲而加速擴大老年人與年輕人的財富差距，讓世代差異的鴻溝越來越大、對立的立場也越來越激烈。

比方說，老年人無法明白年輕人的躺平文化，不懂為何現在的年輕人就是不肯像他們當年那樣吃苦，只想挑光鮮亮麗的工作、只想過著安逸的生活；但年輕人則認為，老年人只是剛好搭上經濟起飛順風車的既得利益者罷了，自己都已經忍受不合理的低薪與過長工時了，為什麼還要被酸不夠努力？每個月繳完了房租，連想要活到月底都很困難了，怎麼可能奢望買房這件事？

而當買房真的成為遙不可及的「夢想」時，過於遙遠的目標，會使得年輕人失去努力的目標和動力，轉而傾向及時行樂把握當下。當一個國家的年輕人都失去了奮鬥的理由，這個國家還剩下什麼希望呢？

很多長輩會說：「既然嫌薪水低，為什麼不創業？」

嗯，聽起來很有道理，但我們看看今周刊在 2019 年的一份創業報導，該報導引用經濟部的《中小企業處創業諮詢服務中心》的統計數據：一般民眾在創業第一年，倒閉的機率大約是 90%，也就是說，一般人如果要在臺灣創業，就是九死一生的選擇，而5年後還能活著的新創公司，只剩下 1% 左右，也就是5年後你的生存率只有1%，跟大樂透的總中獎率（1/32）差不多，還輸給威力彩的總中獎率（1/9）。

請問：勝率只有 1% 的創業，你會想去嘗試嗎？如果是成功率只有 1% 的手術，你敢冒這個風險嗎？

可是，如果你將創業資金拿去投資房地產，結果就不同了，只要你不要在錯誤時間點短進短出（例如 2015 年買、2016 年賣），基本上勝率就是 100%，只是漲多漲少的差別而已，還不需要你絞盡腦汁去經營公司、思考策略、管理員工、成本控制等等，同時，創業還要配合政府的規定、政府說多少稅你就得繳多少稅，一毛錢都跑不掉，但如果你選擇炒房，不但法規對炒房者相當寬鬆，甚至稅務成本還更便宜（檯面下有一大堆不能說的避稅方式）。

因此，比起壓力大到搞壞身體的創業，選擇炒房反而更輕鬆、更好賺，風險還更低，導致年輕人很難靠冒險創業加自身努力，獲得財富與翻身機會，使得大量的熱錢都進入了不動產內、傷害了有生產力的實體經濟，這也是為什麼臺灣的富豪榜，幾乎都被大地主霸榜的原因。

說個小故事給你聽。

曾經有位粉絲跟我說，他父親在 2000 年的時候，將臺北的一間透天厝用 2,000 萬賣出，作為自己的創業基金，然後帶著全家到德國生活打拼。經過20年辛苦創業的日子，他爸爸已經拚到將近8,000 萬的資產，成為無庸置疑的有錢人。結果當他們全家 2021 年回臺灣退休時，他父親去看了一下當年賣出的透天厝，現在的行情竟然已經超過 1 億 2,000 萬！害他爸爸突然開始懷疑人生，懷疑自己這20年到底是在忙什麼。

我相信這類的故事，說不定你也聽過不少。臺灣目前的制度是哪裡出了大問題呢？

一、持有成本太低

1. 房屋稅＋地價稅

我們最常聽到的，肯定就是臺灣極低的持有成本，也就是房屋稅和地價稅。

房屋稅是針對你持有的住宅課稅，地價稅則是針對你持分的土地來課稅，目前臺灣的自用房屋稅稅率為 1.2%，土地稅則是千分之 10 至 55，不過呢，由於房屋稅是用政府的評定現值來計算（低於市價），土地稅也因為一般住宅持有的土地面積極小（例如電梯大樓社區），因此兩者加起來的持有稅相當低，你每年繳給社區的管理費，說不定還遠大於持有稅成本。

如果你仔細計算一下還會發現，持有一輛車的稅率，都比持有不動產還高一些。不過，也因為臺灣擁有世界級低廉的持有成本，自然吸引滿手現金的有錢人，將資金擺到房地產內避險，因而順勢推升了房價。

2. 囤房稅

第二點則是近年吵得沸沸揚揚的囤房稅（又稱空屋稅），什麼是囤房稅呢？就是針對屋主持有的「非自用（不是自己居住使用）」的閒置住宅，課徵較高的房屋稅，因此才被稱作囤房稅。

根據內政部於 2022 年的統計，臺灣總體空屋率為 9.13%，有超過 81 萬戶的空屋沒有人使用（政府對於空屋的定義是：低度用電住宅），也就是平均每10間房大概就有一間房子是空著的，以先進國家的標準來看，如果空屋率能夠降到 6% 以下，算是比較健康的供需市場；如果空屋率降到 3% 以下，則是處於供不應求的狀態，住宅也能妥善分配給大多數人來使用，因此政府才希望用囤房稅的方式，將這些空屋逼入買賣或租賃市場，緩解高房價與高租金的問題。

所有人都知道臺灣需要囤房稅來解決囤房問題，但吵了這麼多年的囤房稅，只有臺北市於 2014 年先行實施（非自用的房子在 2戶以內課徵 2.4%、3 戶以上課徵 3.6%），而其他縣市的囤房稅，則是耗時了8年的時間，才在 2022 年的 7 月份要上路（大方向是2 ∼ 5 戶的非自用住宅課 2.4%、5 戶以上課徵 3.6%）。

以我個人的角度來看，這樣的稅率尚不足以提高屋主出售或出租的意願，原因是這些屋主在過往的經驗，他們持有房子每年帶來的漲幅都遠高於囤房稅，這就會讓屋主預期心態相當高，寧可將房子繼續擺著繳稅，就算房市變差也沒關係，只要撐到下一波房市多頭再賣出就好。

除此之外，非自用住宅還存在一些界定上的模糊空間（例如沒有被公證的出租房），還必須同時符合空屋的條件，因此在相關配套措施還不夠完整的情況下，囤房稅能產生的效果相當有限。

二、房貸利率太低、還款期限太久

另一個促使房價上升的因素，就是銀行給予購屋者過於寬鬆的貸款條件，導致銀行的資金能透過盲目進場的消費者，源源不絕地注入房市內。

比方說，早期房貸的還款期限只有20年，但由於房價越來越高，為了讓購屋者可以在還款上更輕鬆，於是銀行開始將還款期限延長至30年，近年還有出現40年的方案。

看看《銀行法》第 72 條之 2：「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的 30%」，這個又被稱為銀行不動產的放款天條，也是金管會會注意的標準，目前央行認為臺灣的不動產貸款集中度還是偏高，希望努力至少先降到 35% 以下。

作者簡介_國際超級房仲 李昌鵬（Zack）

2015年開始經營個人品牌《國際超級房仲》。2020年10月離開房仲業後，創辦了「業務品牌學院」線上課程，希望培養出大量靠「誠實」來做業績的品牌業務員，網友也會稱他為Zack老師。

本文摘自采實文化出版 《破解黑心話術【購屋超級攻略】》

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