文／林奇芬

房市供應量、成交量、房貸成數、經濟景氣，是影響房價的四大因素，目前四大負面條件具備，房市冬天來了。 我在2014年6月，寫過一篇文章「房價下跌四個條件，已經出現三個」，但現在第四個條件也出現了，就是台灣經濟景氣開始轉壞。過去，前三大條件，包括房市供應量過大、成交量持續萎縮、銀行限縮房貸、貸款成數縮小，都已經陸續影響著房市交易，但由於台灣整體景氣仍持續擴張，房市衝擊仍不明顯。 房價下跌的各種跡象已現，自住或非自住是進場的好時機了嗎？
 

景氣燈號轉藍，衝擊多行業 但今年第二季之後，台灣經濟情況快速轉弱，令人擔心。包括，經濟景氣燈號4月份忽然墜落至景氣衰退的藍燈，出口金額連續三個月負成長，外銷訂單仍未見翻轉機會，景氣領先指標自年初以來持續下滑，顯示台灣經濟成長動能正在消退。
 

受到企業表現不如預期影響，主計處已經率先調降台灣經濟成長率，從原先預估的3.78%，在今年5月時下修為3.2%，此成長率已經低於去年3.77%，顯示景氣高峰已過。而除了主計處外，包括台經院、中經院等，也紛紛下修今年經濟成長率，顯示景氣轉弱趨勢明確。
 

台股連三黑，營建股打五折
 

股市是景氣的領先指標，台股在4月衝上1萬點後，出現連續3個月下跌，目前已經跌破9000點，接近8500點關卡，趨勢呈現空頭走勢。而營建股則是早在2011年1月討論要課奢侈稅之際，就開始走弱，比大盤提早4年多。
 

今年6月立法院更通過了明年起實施房地合一稅，房地產市場雪上加霜，5月以來營建股再殺一波，營業股的績優生長虹、華固等，與近年股價高點相比，股價都打了五折，可說是在台股中首波重災戶。
 

建商財務能力備受考驗
 

先前營建股股價跌，但房價卻仍有撐，但去年下半年以來，雙北市房屋買賣移轉棟數持續萎縮，成交價也開始出現鬆動，降價求售現象日益明顯。中華信評在今年7月份報告指出，房地產市場進入修正期，台灣房價在未來二年會持續下跌，每年約有5-10%跌幅，顯示房價至少還有二成以上的修正空間。 以民國79年房市修正經驗，當時曾出現建商週轉不靈倒閉事件，同時更拖累了銀行放款品質，逾放比升高，同時衝擊金融業獲利。不過，這次情況可能比較好，多數建商過去幾年獲利豐厚，財務基礎較佳，但購屋族仍要小心規模較小建商的財務能力，買房最好以實品成屋為主，不要買預售屋。
 

此外，這次銀行在房地產上的放款，受到央行嚴密監控，無法逾越標準，因此，中華信評認為，即使房價下跌20%，對國銀的衝擊也相當有限。
 

購屋停看聽
 

目前房市是買方市場毋庸置疑，除了有些想要避稅者，趕在今年底房地合一稅上路前布局購屋，否則房市正處在修正期，可能會越晚買、越便宜。因此，多看、多比較、多殺價，是購屋者的買屋心法。特別是自住客不會在6年內換屋者，更不需要急著在今年底前搶進，還不如好整以暇的等待心中的好房屋出現。 (以上為個人意見，歡迎加入林奇芬治富俱樂部http://www.facebook.com/mrsmoney888  )

原文網址: 壓垮房市最後一根稻草出現了 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/tiffany/article/130366103723