2015-06-15  聯合報 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛
 

房地合一稅改大戲落幕，下半年房市趕著適用房地分離舊制的買氣即將湧現，但過去多頭齊漲的格局已遠去，眼看美國升息趨勢已定，國內政經局勢變數多，在新的市場供需、稅負架構下，若想在房地產市場有所斬獲，需遵守四原則。
 

一、年底前進場：
 

房地合一稅日出條款設在明年元旦，沒有回溯機制，外界多半評論99%的屋主不受影響，但這僅是靜態推論。對今年買房的人來說，只要持有超過2年出售，除課徵原有土增稅外，財產交易所得稅以建物評定現值比率計算，以目前建物評定現值約只有不動產價值5%至10%來看，稅負較輕。

若拖至明年買屋，除土增稅外，財產交易所得稅得全部採實價課稅，即便有自住優惠免稅條款，但與房地分離舊制相比，限制多、稅基大，且自住免稅額400萬元，是行政院以2000萬元房屋、持有6年、每年3%自然增資回推，以都會區來說，總價逾2000萬元的房屋比比皆是，影響範圍比想像大，等於晚進場就要多繳稅。
 

二、中古屋優先：
 

以目前新增持有稅角度來看，許多買方已轉向中古屋，若從適用房地分離舊制的觀點，恐怕中古屋愈陳愈香，因為核實課稅無論用房屋評定現值乘以一定比率，或拿實價登錄算實際利得再乘以房地比，老屋評定現值本來就低，且折舊愈多、所占房地比貢獻愈低，等於立於不敗之地。在這波省稅購屋需求中，只要把握進場時間，中古屋優勢愈來愈強。
 

三、選好地段：
 

在多波信用管制下，過去熱門的重劃區出現需求青黃不接、貸款緊縮、資金缺口、降價求售現象，未來跌價風險大，消費者不要急著接刀。相對來說，精華區一地難求，加上屋主普遍持有時間長、獲利空間大、財務條件佳，房價支撐力道也強，仍是購屋首選區。
 

四、選對產品：
 

高總價產品受政策壓抑，有行無市現象逐漸發酵，前2年主推的預售大坪數產品市場賣壓大、供需失調，短期難解，反觀中低總價、2房型產品符合剛性需求，較不受市場波動影響，也較容易申貸，絕對是安心買進、輕鬆賣出的首選產品。