工商時報【永慶房產集團房產事業群總經理 葉凌棋】
 

當我們喊出「房價跌定了」的看法，有許多關心房市的朋友紛紛發表意見或給予指教，甚至質疑動機，認為從業人員沒有看壞市場的道理、悲觀的權利。但綜觀目前房市的發展環境，外有全球政經局勢詭譎，明年初又遭逢總統、國會大選變數，內有房市政策調控、成交量連番破新低等因素影響，多方夾擊之下，全台第一季房價全面走跌，已是不爭的事實。如果政府的任務是要建立健全的交易環境，那麼從業人員的使命，就是提供公正、公開、透明的交易服務，健全市場秩序。因此，面對渾沌的環境，真誠地用數字說話、不粉飾太平，是專業者責無旁貸的工作。
 

當房價跌、交易量盪到谷底，現在就是最佳的進場時機。我們分述五大進場指標，建議有買屋需求的消費者，認真評估、大膽進場！
 

首先，從前年第三季開始，全台待售物件供給量逐月增加，尤其去年下半年因為囤房稅、房地合一稅而吹起獲利了結潮之後，平均每月都維持一成以上的年增率。對於買方來說，選擇變多，甚至過去惜售的優良社區、稀有產品也開始釋出，以往急著出價、搶購的壓力頓失，現在可以精挑產品，充分享受購屋自主性及樂趣。
 

第二、既然市場待售量增，買氣又疲軟，屋主若想縮短脫手時間，勢必降價以求，買方不但有寬裕的決策空間，連議價都容易得心應手。舉例來說，台北市降價物件比例已從上一季的24％、擴大到本季的31％，買方更有機會挑到價格更合理實惠的物件。
 

第三、到三月底為止，全球近30個國家分別投入各種降息、降準、購債的擴大貨幣供給行列，半年內即使美國聯準會開始微幅升息，預計台灣跟進的步調、幅度也是相對謹慎。既然升息威脅大減，房貸加壓造成降價拋售現象就不會存在，不會有2000年和2008年金融風暴產生的恐慌現象，房價下修幅度有限，買方不用擔心套在最高點。而且這兩次市場巨幅激盪，台灣房價波折幅度均未超過兩成，以目前資金充沛、市場理性的前提下，只要選對地點和產品，消費者不須杞人憂天。
 

第四、從民國99年至今，央行至少推動四波房市管控措施，但對象都是針對特定區購置第二戶以上買方、豪宅產品，而財政部、地方政府所執行的奢侈稅、囤房稅、核實課稅，則是管制投資客、多屋族、豪宅屋主。在嚴格管控下，這些價格漲勢的帶動者，逐漸淡出市場，房價趨於和緩。另一方面，自住客的優惠貸款條件卻未受影響，無論是超低利率、貸款成數、優惠貸款的補貼都一如往昔。
 

最後，央行在最新的理監事會議中，六年來首次認為房市已經穩下來，未再加碼管制。另外，無論是財政部在農曆年前發表的輕稅版本，或後續各界的檢討方向，對於自住、換屋、長期持有，都給予較優惠的待遇。雖難說是「利空出盡」，但至少可以保證，政策變化不會影響權益，因此無須再觀望。
 

如果購屋行為是經濟理性的，那麼我們應該用平常心看待房價漲跌，在高點時居高思危，低檔時就積極以合理價格進場。有志在房市尋找布局機會或完成築巢夢的消費者，都應把握這個十年難得一見的甜蜜點，給自己人生一份新禮物。
 

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