Yahoo奇摩房地產編輯部 撰文／任婉瑩 編輯／吳苡辰 / 2014年11月11日
不管是首購族或換屋族，買屋是人生大事，大家都想買得便宜，卻又害怕遇到黑心房仲或建商，例如買到灌虛坪的黑心屋，不僅屋小不夠住，還可能面臨貸款成數不足、轉手不易等問題。許多吸引人的便宜宅話術，其實充滿著陷阱，Yahoo奇摩房地產要來教教大家如何破解。
陷阱誘因1：權狀坪數多？卻是能看不能住
權狀高達40多坪，卻是能看不能住。譬如張小如在大安森林公園附近買了間權狀43坪的新建案房子，結果實際居住空間只有17坪，遠低於權狀的一半面積，主因在於公設比太高、雨遮空間也計算在內。
破解法：
2005年，建築法規新制實施後，房屋公設比會增加3~5個百分點，目前一般新建住宅大樓公設比約30~35%，也就是買1,000萬的房子，其中會有350萬花在買公設，雖然營建署規定，雨遮可登記不計價，卻還是有建商將雨遮計入公設面積，房價跟著加價。
破解方法是要懂得計算得房率，所謂得房率就是房屋實際可居住使用面積，計算公式為：主建物室內坪數／銷售坪數（主建物＋附屬建物）。其中附屬建物包含公設（約占30%）、陽台（約占10%）和雨遮（5%），比較有良心的建商，大多把得房率控制在57%，如果低於50%代表這個房屋的虛坪太多了。
陷阱誘因2：買1送1？小心買到違法夾層屋
買1房送1房，小坪數大空間，看到這樣吸引人的賣屋話述或廣告詞，可別一下子以為真划算，要先搞清楚房屋是樓中樓，還是夾層屋，兩者並不相同。
破解法：
甲桂林廣告研展部襄理李尚華提醒，這類標榜大空間的類夾層屋，平均單價約較市場行情多出30~50%，很多人以為多花30%的價格，卻可以買到另一層樓，很划算，後來才發現，頂多只能在天花板上隔出空中儲藏室。
根據規定，新建案不管是挑高3米6或4米2，都不可進行2次施工，否則即報即拆。即使是中古屋原附有的夾層屋，若有意重新裝潢，也需要先取得建築師室內裝修許可證，否則還是可能被報拆。
因此，買屋前要搞清楚，你買的房子是合法登記在權狀的樓中樓，還是根本沒有登記在權狀的夾層屋，只是利用房子的挑高空間，再私自加蓋1層樓，這有時也會衍生買賣糾紛，要多加注意。
陷阱誘因3：低總價輕鬆成家？留意貸款成數低
千萬小豪宅輕鬆成家，聽到這樣的廣告詞，小資族多半很心動，譬如王小姐就是衝著千萬低總價，訂了間1房1廳的小豪宅，並準備了300萬當自備款，結果銀行鑑價時，將這間歸類在套房，貸款成數只剩5成，王小姐自備款須提高到500萬，後來她因為自備款不足，無力購買，只能忍痛賠違約金。
破解法：
信義房屋汐止店長吳仁傑提醒，購買低價宅前，最好事先請銀行鑑價，根據一般銀行定義，16坪以上，或2房以上才能算是小宅，房屋貸款成數約7成，若是15坪以下的套房，貸款只有約5成，若公設比過高，有些銀行還未必會核貸，建議務必要留意公設比、房間數與權狀坪數。
陷阱誘因4：低單價？其實是車位灌入總坪數的假象
每坪單價比起周邊行情便宜4~5萬，還等什麼？ㄟ～先別急。廖小姐看到房仲廣告單，心想終於等到低價宅。後來才發現，這個房屋的面積總價還包含1個大車位的面積，其實若扣掉車位面積，這間屋的平均單價並沒有比較低。
破解法：
當房仲告訴你房屋總價時，一定要先將總價跟總坪數，分別扣除車位價與車位坪數後，再用房價除以房屋坪數，如此才能真的計算出房屋的每坪單價。同時也要注意車位所在樓層不同，價位也不同，有的會相差上百萬，計算實際坪數單價時，可別扣錯價格了。
不想買到黑心灌水屋，談價格前，一定要先做足功課，破解低價屋的陷阱誘因，再謹慎大膽出價，就能買到理想的低價屋。
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