撰文‧莊孟翰 | 理財周刊 – 2014年12月11日

傳雙北市房價真再創新高價？相信此一議題不僅主關機關倍感訝異，民眾更是看得一頭霧水，真不知從何解讀。
 

其實，觀察市場景氣發展趨勢，由紅單消失、膨風價消風、議價空間逐漸加大之實況深入探討，當可了解所謂房價再創新高，應與所在區位、樣本數量或區隔產品息息相關，例如2013年台北市預售屋每坪平均83.9萬元，大安區卻高達136萬元，最高與最低價則為99至240萬元；對照大安區今年十一月最高與最低價介於98至210萬元，顯然已不再創新高，此一發展趨勢應與景氣趨緩脫不了干係。
 

至於今年十一月台北市每坪再創93.8萬元新高價，新北市也高達42.4萬元，應是推案量萎縮，僅少數區位較佳、產品力較強之個案所致。此際在研判價位起伏變化時，應將上述因素列入參考，方可消弭短期價格異常波動甚或逆勢上漲之迷思。
 

其次，一般所見應係表價，亦即通稱之開價，惟觀察目前市場氛圍，除賣方不再漫天要價，膨風價已消失，實際成交價普遍較開價降低10~15％亦勢所必然。因此，整體而言，除非是精華地段產品，今後一、二年在房價趨跌情勢下，議價空間逐漸擴大亦理所當然。
 

其因在於開發商不想囤積存貨，投資者也不再預期價格持續上揚，更何況稅捐機關正積極展開追查逃漏稅，且還連補帶罰。另一不確定因素，則是房地合一實價課稅實施時間，在此情況下，除非是換屋，否則大都選擇靜觀其變，不會貿然進場，最低限度也會等到年底總推案量與總銷售率出爐後再作定奪。
 

另外，衡量房價最重要指標還是得回歸到銷售率，一般而言，在景氣向上階段，預售案公開後一個月內銷售七、八成乃司空見慣，此與公開銷售前預留潛銷期有關，也與投資或投機客動輒一次訂購數戶息息相關。
 

惟現階段正值景氣轉折愈來愈明顯之關鍵時刻，一方面開發商急欲出清存貨，投資客亦陸續釋出新成屋，可以想見的是，未來一、二年景氣趨緩應會愈來愈明顯，隨之而來的應是理性購屋時代降臨。
 

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