自由時報 記者黃啟菱／專題報導
928檔期到來，各主要業者卯足全力拚推案，雖因年底大選在即、政策性打炒房等干擾因素影響，市況不若過往熱絡，但在業者積極造勢之下，仍有一波「小行情」；多數專家均建議，有自住需求者不妨趁著此波928檔期，多看屋、勤比較、好好議價，擇優進場晉身有殼族。
所謂的928檔期，指的是9月1日至10月30日，通常是建商的推案高峰，以迎接第4季傳統旺季。據《好房雜誌》統計，今年928檔推案衝破3000億元，為歷年新高；包括新北市的新莊、土城、淡水、中和，台中的西區與南屯區，高雄的鳳山及楠梓區等，均為推案熱區。不過，市場的接受度如何，仍需持續觀察。
對此，業內人士分析，今年以來政府就不斷釋出政策性利空，使得市場氛圍整體偏空，不少建案遞延推出；但業者畢竟有業績與成本的壓力，加上明年利率看升、新容積獎勵上限又限縮獲利空間，眼看著年底傳統購屋旺季到來，儘管有「旺季不旺」的可能，仍有許多業者選擇推出建案，盼「能賣多少是多少」。
市場競爭激烈 促銷花招百出
長虹建設董事長李文造表示，近來房地產市況的確「很辛苦」，讓原本應該是年度超級大檔的928檔期，變成一個「小波段」，雖然推案量還是很多，但整體的銷售期會拉長，買氣也僅有過往的6、7成。
在此情況下，市場競爭自然趨於激烈。《住展雜誌》觀察發現，為突破瓶頸、衝出業績，此波928檔期有不少業者祭出促銷策略，其中又以「三低一零」最為流行；《住展雜誌》主編施絢傑解釋，所謂的「三低一零」，就是指「低自備或低首付、廣告戶低單價、低總價、工程期零付款」。
施絢傑分析，以新成屋案來看，購屋款可分自備款及銀行貸款兩部分，通常自備款是2~3成，如果新成屋案打出低自備款方案，代表該案可能透過專案合作的銀行，取得較高的銀貸成數。
若是預售屋，情況就較複雜，除了銀貸、訂金、簽約金外，還有開工款、施工期間繳款及交屋款等；當預售屋打出低首付等類似訴求，通常指的是訂金、簽約金加開工款，合計只需總價的1成甚至更低。工程零付款也是業者促銷的另一個招數，簡單來說，就是房屋施工期間都不需付錢。
施絢傑說，近日較多「三低一零」促銷方案的區域，包括新北市林口、五股洲子洋、淡海，桃園青埔、八德擴大重劃區等，都是近年推案重鎮；甚至桃園的中壢、過嶺、新竹寶山等新興推案熱區，也不乏此招術。
衝買氣 低單低總小宅當道
今年928檔期還有另一個特色，就是低單價、低總價的小宅產品銷況相對穩定，不少業者都順勢推出此類建案；比方說，台北市大直重劃區是傳統的豪宅聚落，過去多是百坪以上的產品，近日卻出現小坪數產品「W&H」，引發市場關注，新北市新莊副都心、桃園青埔、新竹竹北等區域，過往也多、中大坪數建案，現在也開始出現小宅產品。
如興富發建設在竹北縣三特區推出的新案「巨人」，就主打兩房，訴求總價598萬元起、竹北最低價，銷售現場透露，每周可吸引百組來客，目前已預約超過5成、逾200戶；而寶佳機構旗下的興築建設在新竹關埔推出的「興世代」同樣把坪數縮小、與周遭的大坪數豪宅做區隔，吸引不少竹科首購族青睞。
台北市代銷公會新任理事長、新聯陽實業董事長王志祥表示，政府持續祭出房市調控措施，使得市場上買、賣雙方都在僵持，特別是大坪數、高總價產品衝擊最大、買氣不振；相對之下，價格較親切的建案就有機會突破僵局，這也是此波928檔期低單價、低總價的小宅產品較為順銷的主要原因。
不僅北台灣如此，中、南部也有此趨勢。代銷公會全聯會理事長、巴巴事業董事長黃炯輝說，以高雄為例，如今去化狀況較優的建案，多是首購型產品，每週還可賣個2戶、3戶，雖不如過往每週5戶、10戶的盛況，但表現已算是相對良好。
永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋說，若以總價帶來看，台北市總價3000萬元是一重要門檻，超過此數字就很難賣，至於新北市最好賣的總價落在800~1500萬元間，其餘各區也各有「關鍵門檻」，業者推案多會順應此勢。
議價空間放大 擇優入場良機
值得注意的是，多數專家均認為，此波928檔期推案量大、市況普通，反而是自住客進場良機。黃炯輝直言，若是想從房地產買賣中賺到錢的投資客，現在最好「停、看、聽」，畢竟政府釋出的利空消息實在太多了；但如果是有自住需求者，可以多看屋、多比較，因為可選擇的建案多、價格也好談，而且台灣房地產的基本面佳，長線來看資產價值仍可期，「此時不買更待何時」。
李文造表示，隨著選舉將至，政府打炒房也接近尾聲，後續房市表現將會回歸基本面，「好房賣好價、平房賣平價」，如今正是自住客進場購屋好時機，可以排除各式干擾因素，靜下心來好好挑選適合自己的物件。
在議價空間方面，則需視區域供需而定。《好房雜誌》社長倪子仁說，若是供需相對平衡的地方，如台北市蛋黃區，議價空間約在5~10%；至於供給量較大之處，議價空間可能會達1~2成，視個案條件而定，購屋者應多看多比較。2014/9/27
更精彩的文章
● 33歲變百萬包租婆！ 王宇婕買屋術大公開
● 租屋後房東擅自闖入！ 房東罪名成立判賠
● 建商不能說的祕密...真的很恐怖！
● 房地合一 排富門檻全國一致
● 飯前吃一根『香蕉』，超健康的！
● 房仲女年薪超過百萬辯說只想移車 被誤認要逃跑遭開槍
