●社區管委會常常違法！
自由時報 地產天下 記者朱語蕎 / 2024.9.13
有仲介或自詡理財專家掛保證，聲稱有方法可衝高房貸額度，專家提醒，務必要多方查證對方所提建議是否合理且合法，別因為一時心急買房，卻誤信炒房團詐騙話術。
永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，近1年來房市熱絡，帶動不少首購族出手買房，然而傳出銀行房貸滿水位後，陸續有民眾在網路上分享對保後延後撥款，或是貸款利率很高等情形，就怕有心人藉機做梗，利用民眾急迫申貸的心理狀態，教民眾與賣方簽AB約，用比真實房屋買價更高的假合約，向銀行超額貸款。
例如總價1000萬元的房子，理論上貸款8成僅能貸得800萬元，但若以假合約造假買價為1250萬元，貸款8成則能貸得1000萬元。對買方而言，因為真實買價不變，因此可多出近200萬元現金，以支應前期每月還款，或是補足不夠的頭款。
而炒房團則能順利出脫手上房產，甚至帶動房價不正當飆漲，有助於其他房源套利。然而，炒房團沒說的是，做高房價向銀行超貸，將觸犯《刑法》使公務人員登載不實、偽造文書、詐欺等罪。
陳賜傑指出，還有一種可能是銀行實地房屋鑑價後，認為假合約買價過高，仍然以市價的1000萬元進行核貸，還是只能貸得800萬元。受害人若因此湊不出頭款，就得面臨違約，買不到房子還要賠償違約金。更有甚者，詐騙集團還會鼓吹受害人信貸、找民間融資，以補足付款，或是由炒房團提供高利率的「公司貸」，讓受害人再背更多的貸款，未來若無力還款，受害人繞了一圈還是得把房子賣了還債，因為法拍價格通常不及市價，受害人還得負債。
陳賜傑表示，尤其銀行首重申貸者的還款能力，所以能否提出財力證明、維持良好信用、與銀行打好關係等，將是影響房貸成數及利率的關鍵。
在財力證明上，民眾如果能提出穩定的薪資入帳證明，例如薪轉銀行帳戶明細或銀行入款紀錄，有助於提高銀行對你的信任分數。其次，個人信用評分也是影響房貸利率的重要指標，只要信用卡維持正常繳款，無遲繳或動用循環利息、預借現金及超額刷卡等情形，也能證明自己是個優秀的還款人。最後，民眾在申辦房貸前1至2年，可以提早與特定銀行保持長期良好互動，像是集中存款、固定刷卡或投資基金，能讓銀行更加熟悉你的信用與財務狀況。
若是借貸人曾有信用不良紀錄，或是目標核貸金額與銀行方案有落差，陳賜傑則建議，可以找個強而有力的保證人，像是信用紀錄良好、財力證明雄厚、現任公職人員和上市櫃企業員工等，都是銀行喜歡的保證人條件，找他們當靠山，讓銀行放心，就能談到較好的房貸條件。(自由時報 地產天下)
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