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今周刊 彭蕙珍 / 2024.1.4
 

戴德梁行今（1/3）舉辦2024年Q1房市趨勢記者會，戴德梁行總經理顏炳立繼去年當湯姆克魯斯，演《不可能的任務》，今年將再度扮演湯姆克魯斯，演出《不可能的任務2》。他表示，這幾年房市很辛苦、真的很難做，「今年不會更輕鬆，會比去年更辛苦。」
 

有「空頭總司令」之稱的他分析，今年房價不會上漲，「現在不是沒有跌，要用過去2~3年的房價拿來看，今年能否用相同的價格賣掉，這就是緩跌；量縮比價跌更明顯，今年趨勢會更明顯。」
 

他強調：「政策不改，投資不入；政府用政策為房價灑下天羅地網是，最後踹你一腳的是囤房稅，現在做好全國總歸戶，超過5戶稅率就是4.8%，對中古影響不大，對預售有影響，因為房價漲不動，持有稅在增加。」
 

總結2024年房市，他說是「飛龍在天，地蛇難升天」，「你本來是蛇，卻說自己是龍，用無人機飛上天，但蛇可以裝龍嗎？所以，蛋白區的房子不要賣蛋黃區的價格。」
 

顏炳立表示，今年房市會熱是假的，會再漲是虛的，「我從去年就說房價會跌，為什麼沒有急速下跌？要感謝政府讓市場軟著陸，因為升息很緩。」他指出，若總統大選後升息，對目前房屋的持有者會帶來極大壓力。
 

房價要漲難 看這4條件

「現在說房價不會下來的都是仲介、公會理事長，說市場好，是因為建材漲、缺工、碳稅。」他強調：「量縮價漲，炒作的意味比較高。」
 

他進一步說明，房價會下跌是因為以下這四根柱子。

1. 市場的供給量是大的。

2. 需求方減少了。自用為主、目前只有剛性，「房市要熱，必須有投資、投機、自用三者。」

3. 利率。現在政府控制很好，只有2%多利率，「還在緩升，對房市、房價不好。」

4. 資金減少了。銀行都在收縮資金。

由此看來，房價要上漲有點困難，「現在市場反應的是價在緩跌，不相信的人就把房子放著，2024年，你放著就死。」
 

房價跌看量 囤房稅是關鍵

至於房價何時落底？顏炳立表示，看建商金流是否出現問題，「建商大部分的錢都向銀行借，銀行不借你要怎麼辦？金流就會出現問題；未來看到大建商出現問題，就是落底的時候，假設沒有出現問題，代表大家很好。」
 

「整體看來，土地市場還是有量的，不用擔心。」現在建商為了迎合市場需求，近年調整產品，「從大（坪數）變小（坪數）」，「好基地要賣小房子，目的是為了去化快一點，為了金流。」
 

另外，房價會不會跌，還要看市場拋出來的量。他說：「假設量一直沒有拋出來，就相安無事；囤房稅的目的就是要逼量拋出來。」
 

商用不動產破千億 交易量寫3年新低

在商用不動產部分，戴德梁行研究部協理李易璇指出， 2023年商用不動產市場符合預期但又充滿驚奇。符合預期的是因受升息影響下，交易萎縮，而且壽險投資幾乎退場。
 

全年結算交易金額大於1億的筆數，總計119筆，較2022年減少19筆，寫下近3年新低。
 

驚奇的是，上半年新光一號REITs成功完成清算，加上季末多筆大額交易加持，全年結算交易總額約1300億，甚至略超越2022年水準，「破千億代表著原本預料市場冷的狀況，沒有發生。」
 

從交易來分析今年商用不動產支柱，以本土企業以自用為目的，購置總部或研發中心成為重要買盤。光是辦公及廠辦大樓交易全年合計過770億。
 

土地交易破千億 工業土地漲幅驚人

土地市場方面，戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，2023全年土地交易量為1129億元，是繼2016年實施房地合一稅以來之次低記錄，相較於2022年量縮高達589億元。
 

「2023前3季，原本對於年度土地交易要守住千億大關，預測難度極高，結算到年底幸好驚喜突破。」
 

分析今年的土地交易，他表示，量縮最明顯的土地類型是工業土地。2019年至2021年工業土地交易量超過500億元，2022年度更高達895億，但2023全年工業土地交易量則緊縮至275億元。
 

他分析原因是近5年全台工業土地漲幅驚人，尤以南部為最，在「護國神山」台積電進駐的區域，不少地方土地漲幅翻倍。對製造業來說，工料雙漲已不斷侵蝕獲利，工業土地飆漲已達到購置生產用地的成本極限。
 

西門商圈最亮眼 零售業有新話題

店面部分，依據經濟部統計局資料，2023年1至11月累計綜合商品零售業營業額年增9.9%，金額來到1兆4008億元，創下歷年同期新高，消費表現暢旺。
 

李易璇表示，2023年第4季忠孝商圈有新光三越diamond towers、大巨蛋，但商業未完全發酵，空置率微幅下降，為13.4%。
 

中山商圈從疫情至今表現平穩，加上合作金庫資產管理透過法拍競標，購入NET承租店面，推估租金收益率達3.5%，站穩台北市商圈店面投報率指標，空置率與上季持平。
 

西門商圈復甦迅速，空置率持續下降至4.7%，是歷經4年新冠疫情後，再度成為台北市空置率最低的一級商圈。
 

展望2024年，北市將迎來南港區「Mitsui Shopping Park LaLaport 南港」及信義區的「遠東SOGO CITY」接連開幕，替實體銷售通路再增加逾8萬坪空間，有望為零售業市場帶來新話題。
 

其中，市場普遍期待藉由「遠東SOGO CITY」帶來串聯忠孝與信義商圈效益，加速忠孝商圈復甦。(今周刊文章)
 

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