●社區問題多，什麼是可長可久的經營術？
EBC地產王 / 2023.12.19
立法院今(19日)三讀通過《房屋稅條例》修正草案（囤房稅2.0），針對非自住住家房屋改採全國歸戶，稅率調升至2%~4.8%，將於明年7月1日上路，對此馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，預售屋房市將有3種變化，共通點都是讓房子更難買、消費者處境更艱難，質疑是把錯誤綁在一起錯到底，還反諷台灣是「全球唯一鼓勵建商推預售屋的國家」。
何世昌在臉書「房產知識Buffet+」發文，點名囤房稅呼應外界預期，希望提高稅負、房市改革，如今三讀通過，部分觀點認為房市會有拋售潮、囤房程度會改善、房價會跌，但從國外與國內實施經驗來看，三個情況恐怕都不會發生，不是房價永遠不跌，而是「不會因囤房稅而下跌」。
他引用海外經驗，強調全球實施「多屋稅」的國家非常有限，只有英國、韓國與台灣等少數，雖然國情略有不同，但透過稅制想抑制囤房與房價，幾乎毫無效果，而且各國皆同。
何世昌提到，台灣多個縣市實施「囤房稅1.0」多年，成果如何可受公評，在欠缺成效與科學數據佐證、相關支持論述的前提下，強行通過「囤房稅2.0」是選舉與政治議題，已經脫離居住政策的軌道。
他認為，「囤房稅2.0」的最大優點是達到量能課稅，意即資產越多的人繳越多的稅，但對建商成屋最高課徵4.8%稅率，是否真能刺激賤價拋售，狀況應該很難發生，而且消費者也不會從中得利，因為該稅制即將促使全國建商投入預售市場，業者為了迴避成屋被課重稅，預期絕大多數會改推預售案、放棄成屋市場，但預售屋價位與風險均較成屋高，對消費者反而不利，對建商與消費者都是雙輸。
根據何世昌的觀點，未來市場將往以下三種情況發展：
1.超貴的預售屋
2.預售屋工期又長又久
3.又老又貴的中古屋
為何會有上述趨勢，原因是多數建商不敢先建後售，因為房子完工就要課2%囤房稅，當然選擇從預售開始慢慢賣，房子也慢慢蓋，等到賣得差不多再完工，預估契約工期至少五年起跳，可能成為市場基本值。
何世昌警告，成屋市場多數是屋齡逾10年的中古屋，主因來自建商不推新成屋，屋齡一、二年的幾乎消失，此外房地合一稅閉鎖期長達五年，預售屋完工交屋後的房屋持有時間重新起算，導致屋主普遍延長房屋持有期至六年以上（達到400萬免稅額門檻），持有滿六年後委售的屋主數量也不多，等到即將銷售屋齡通常已屆十年以上，造成屋齡十年以下的二手物件數量極為有限，同樣是未來必須留意的重點。
他苦中作樂表示，台灣房地產很有趣，一旦「囤房稅2.0」上路後，購屋族的選擇只剩兩大類，一種就是價格超貴的預售屋，一種是又老又貴的中古屋，「居住正義求仁得仁啊，我們綁在一起錯到底而回不了頭。」文末還不忘再酸兩句，「破罐破摔大家一起沉船」、「全球唯一鼓勵建商推預售屋的國家」。（東森新聞）
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