●社區問題多，什麼是可長可久的物管經營術？
自由時報 地產天下 / 文 / 記者朱語蕎 / 2023.12.1
繼中國房市泡沫崩盤，大建商倒閉風潮蔓延，歐洲奧地利房產巨頭西格納11月29日也宣布破產，全球先進國家房市正陷入暴雷颱風圈中，而台灣房市為何相對顯得風平浪靜？
房市趨勢專家李同榮分析，台灣房市雖目前處高檔反轉風險中，但終將以盤代跌，微緩著陸，不會有崩盤危機，主要的支撐原因有4，包括超漲幅度有限，跌幅也有限；央行保守限貸，嚴控建商槓桿操作；大建商財務健全，獲利穩健；台灣升息溫和，剛需強勁，衝擊房市有限。
李同榮指出，從2019年開始，全球經濟因QE資金量化寬鬆導致房地產投資增速，先進國家房市展現一波近5年的多頭行情。但從2021年開始因通貨膨脹加速，全球央行不得不採持續升息機制，除控制通膨不再惡化，並收縮市場資金，當然影響到2023年全球經濟開始走軟，房市也因此轉空。全球大型建商在過度操作資金槓桿的情況下，資不抵債的大型建商開始相繼倒閉，並陸續產生骨牌效應。
李同榮進一步分析，台灣央行保守限貸，嚴控建商資金槓桿操作，相對於先進國家對建商融資控管與衍生性商品控管的鬆散，台灣央行是過度保守，5次限貸對風險控管提前部署，壓抑房市的過度擴張，爛尾樓風險只局限於小型建商，影響整體房市不大。
而大建商財務健全，獲利穩健，台灣上市建商近10年來朝向多角化經營，財務結構相當健全，由於建商口袋深，經得起銷售率下滑造成的大量餘屋壓力，餘屋得以因市場機制 推案量縮慢慢消化。
近兩年台灣共升息5次，2022年共升息2.5碼，2023 年至今則升息0.5碼，因為升息幅度有限，且市場剛性需求的支撐力道強勁，相對於房市的衝擊也非常有限。
李同榮也分析，從2019～2023年間，全台六都5年平均漲幅六都平均漲幅60%、平均年漲幅12%，營建成本5年增加20%、平均年漲幅4%，消費物價5年漲幅13.5%、年平均漲幅2.7%；因此，實質房價平均漲幅為5年漲幅26.5%、平均年漲幅5.3%；另外，每年平均經濟成長率3.4%，每年實質均價超漲幅度5.3%-3.4%=1.9%。
由上述數據分析，此波第六循環的房價漲勢在歷次循環中屬於第二低幅度的漲幅，扣除營建成本、物價、經濟增長等因素，實際超漲幅度有限，市場轉空時，跌幅也很有限，因此台灣房市不會有崩盤危機，將會以盤代跌或微跌中結束第六景氣循環。(自由時報 地產天下)
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