天下雜誌 林麗珊 / 2023.11.15
房地產行業，常被稱為經濟的火車頭產業。
隔著太平洋，台灣與美國兩地的房地產市場，如今都出現一樣的特徵——量縮價揚。
美國8月成屋銷售量只有疫情期間房市高峰的6成；但標普凱斯席勒全國房價指數卻來到歷史新高，年成長2.6%。
台灣今年前8月建物買賣移轉棟數，較去年同期減少13.17%；但清華安富房價指數年成長5.43%。
房市冷清，這個火車頭產業將成為2024年兩地經濟衰退的前哨站嗎？要解答這個問題，得先仔細檢視台美房地產量縮價揚的真正原因。
美國房屋供給量創70年新低，所以價格不墜
在美國，30年房貸利率從3%迅速攀升至將近8%，是25年新高，房貸需求一路下滑至1995年以來最低水準，美國不動產市場早已疲態盡現。
「房地產行業的某些部份受到壓力，例如房地產仲介、房貸業務、裝修行業、搬家，服務房屋購買者的產業都處於衰退，」 PIMCO董事總經理暨企業特殊機會主管威爾斯坦（Jamie Weinstein）說。
需求不振，照理講房價應該要跌，但美國房價經歷短暫下跌後，卻仍撐在高點，原因是供給量太少。
低利時代買房的自住客和建商，絲毫不急著賣房，這使得房屋供給量達到1950年來新低，也使房價降不下來。
高房價、高利率，讓《彭博》不禁形容，「現在是1980年代以來最難負擔的房屋市場。」甚至可能進一步推升通膨，美國住房成本佔消費者物價指數（CPI）約3成，佔核心CPI 4成，如果房價持續飆升，很可能推升住房成本，讓聯準會更難抑制通膨。
不僅住房市場陷入僵局，聯準會金融穩定報告更將商用不動產列為頭號風險。疫情後大家並沒有回到辦公室，大量商辦空置，根據高力國際的調查統計，科技創新重心的舊金山，今年第一季商辦空置率創下歷史新高的23%。
美國商用不動產變成銀行頭號風險
房貸需求少，商用不動產租不出去，兩者都直接衝擊美國房貸公司、社區保險與商業銀行的獲利。以承作商用不動產放款的美國區域型銀行ETF為例，現在價格已經下跌至3月中小型銀行倒閉潮時的低點。
威爾斯坦看見許多金融機構都同時受到資金緊俏、獲利下滑的壓力，讓銀行不得不開始變賣手中資產籌資。不過，目前金融資產的折價幅度，還不到金融危機時的折價幅度，這表示市場還不夠恐慌。
但房地產升高不是因為買氣，而是因為房少，這已代表目前的美國景氣難以為繼。
台灣受高利率衝擊較小，五大行房貸放款利率從1.36%小幅攀升至2.08%，加上有新青安貸款舒緩首購族的壓力，所以民眾感受似乎並不強烈，也沒有出現賣房潮。
因此雖然價未跌，但建商明顯感到天色變了。
首先，就是銷售量明顯降溫，建案整體銷售率從2021年的超過7成，下滑至目前約5、6成。台經院預估，今年買賣移轉棟數將從去年的31.9萬棟下滑到30萬棟，住宅、商用不動產及土地交易皆衰退。
傳統火熱的中秋檔期今年也熄火，591新建案調查，六都與新竹地區928檔期推案量共6757.8億，較去年同期年減16.4%，為3年來首度衰退。
台灣房市明年繼續溫涼，成交量會再縮
台灣經濟研究院總監劉佩真分析，2024年台灣房市會延續今年溫涼的景氣，呈現成交量再縮，價格繼續盤整的狀態。
為什麼成交量會再縮？因為沒有新房子賣了。從平均地權條例預售屋不可轉讓的討論開始，到今年7月正式上路，預售屋市場已急凍。建商審慎控管財務，所以推案、建照量都創下3年新低。
2019年開始的房市熱，推案爆大量，因為預售屋賣得好，建商容易週轉，交易額從8000億成長到1.5兆以上，佔市場比重約3成。
然而，隨著預售冷卻，建商得要消化過去幾年的大量推案。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，未來每年建商手上至少會增加3萬到5萬戶待售成屋。
建商「以拖待變」，不買地、不開工、不推案
待售餘屋多，表示買氣差，建商也有清庫存的壓力。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，如果新屋銷售狀況持續走低，財務體質差的建商和投資客就可能會撐不下去。
所以多數建商乾脆以拖待變，不買地、不開工、不推案。
體質良好的大建商，一邊養地，一邊消化手上的建案；家底不夠的中小型建商，乾脆當起小地主，把手上的土地盤出去，或者與大型建商採取合建模式，減輕財務壓力。
「現在銷售率這麼低，建商乾脆不推新案了，只要不蓋，央行土建融根本管不到，建商就5年抗戰，」景文科技大學財務金融系副教授章定煊說。
他認為，要到明年總統大選後，建商觀望情勢變得明朗，推案市場才有可能再次活絡。
不過，他也示警，2024年第一季將進入密集交屋期，某些過往投機客集中的區域，如竹北、北高雄楠梓、仁武，以及台南善化、仁德、安平、新市等地，如果空屋率高，就有可能導致一波新屋賣壓，房價有修正的機會。（天下雜誌 責任編輯：黃韵庭）
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