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東森財經 地產王 / 2023.3.31
疫情下半場，股市房市雙雙走跌，未來房市走向會是如何呢？ 恐怕將有兩極化（分化）現象 ，分別是「優質」房產的良好發展，以及不具增值空間的房產，未來甚至可能跌價。
優質房產2大條件 地點、結構是關鍵
（1）一線大城市、有人口不斷移入的都會區（都市圈）和新興地區。一線大城市、有人口不斷移入的都會區（都市圈）和新興區的房產，因為有好的生活機能、交通便捷、加上豐沛的工作機會，會是民眾追逐及有意購置房產的地方。
大城市吸納資金的能力也強，貨幣超發下，資金絕大部分都往大城市跑，沉澱在房子下面的土地上。貨幣寬鬆時，一線城市的房子往往表現得最好，原因就在於此。
（2）具備結構安全性、居住舒適性和方便性的房子。在上述地區，依921之後的新法規設計、施工的房子，因為耐震的安全度較高，會日漸成為民眾購屋的新選擇，因此其房價下跌空間有限，甚至有反轉而上的可能。再加上近期危老改建的新房子在規劃設計上逐步走向更耐震、更靜音、及智慧化，這樣的住宅不論在居住的舒適性、方便性、和安全性都遠遠超越之前興建的房屋。
另外，當居家上班成為另一種選項時，民眾對住宅的要求與配置也會不一樣，居家空間若能有辦公智能的設計，對購屋者來說，或許也會是考量點之一。
2類房不具增值空間 還恐跌價
另一方面，下述房產在往後會愈來愈不看好，不僅不具增值空間還會下跌。
（1）非都會、偏郊地區。人口不斷流出，沒有太多就業機會的城市，生活機能不佳的偏郊地區，不僅房價上漲不易，而且賣出不易。在房地產市場大幅分化的趨勢下，大城市和小城市，都市圈與非城市地區，房子的待遇將是天差地別。
（2）老舊、不安全建築。老舊公寓的市場需求正在遞減，若非經濟條件受限，年輕族群幾乎都沒有購置老舊房宅的興趣，沒停車位、格局不佳、隔音不好、要爬樓梯、房屋滲水漏水問題、沒有公共服務系統，都不符合現代人的生活需求。另外，牽涉到生命安全的房屋結構安全問題更是住戶內心最怕和最不願意碰觸的難題。
絕大多數的老舊公寓，不論在居住的舒適性和結構的安全性都不理想，因而將逐漸被市場所淘汰。也就是說老舊房屋的流動性和變現性將日益低落，甚至難以流通，其市場售價將跌落到只剩下土地價值；而 4、5層老舊公寓還會因土地產權分屬住戶共同所有，處分不易，甚至跌落到土地價格之下。
●以上言論不代表東森新聞立場。
●本文摘自／《小資族房地產交易勝經》／胡偉良／時報出版
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