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Yahoo房市觀察員/ 鄭ASH(資深房產媒體人)/ 2023.3.23
房市一年跌10%、甚至10%只是血流成河、部分慘摔三成,至少還要跌5年的這類說法,大家最近應該沒少聽過吧!更有空軍司令型的房市KOL點名靠台積電議題暴衝的高雄部分地區慘了,結果呢?網友跟有在看房的都在黑人問號,明明自己去看的那些案子都在比貴的,到底是哪個案子跌了,倒是說給大家聞香一下啊?再回看之前竹北漏夜排隊買房說成交上7字頭的預售案,一度被懷疑是建商代銷找臨演炒作搶購假象,前些日子也終於開牌了,成交價在每坪69-71萬元間,據說後面還有一批小坪數成交單價更高的實登交易要開牌,會看到74萬元的數字(驚!),那先前市場懷疑政府故意在去年大選期間故意「蓋牌」,似乎也不是空穴來風。
市場確實看壞2023年房市,而且建商自己也看壞,這確實是事實;但另一個事實是即將登場的329檔期,在升息、打炒房政策陰影下,七大都會區推案多達8,400億元,比去年7,000億,年增達2成,再度刷新歷史紀錄。怎麼大家一邊看壞,一邊還卯起來推新案?上市櫃公司箭在弦上不得不發是一個原因,另一個賭「認輸性買盤」、賭「一波復甦反彈的小陽春」。
空軍專家們看壞的價量修正軟著陸,但建商看壞的只有交易量,對於房價,建商踩得很硬,土地取得成本、工料上漲墊高的營造成本,雙雙高掛在那邊,在建商立場來說,怎麼可能跌?建商這廂就賭抱持觀望心態的民眾在看了一季、兩季都等不到「傳說中的跌價」出現,反而看到新案一案比一案高價,而且陸續還有微溫的買氣在動…漸漸地…「怕晚買變更貴」的焦慮,再度淹沒「等跌」的心態,認輸性買盤就會開始湧進場。這個經驗又不是沒有過,最近一次就是原本期待疫情會下修,結果卻是啟動新一輪漲勢的2021年。比氣長,民眾也許可以贏過一些小建商,但要跟財力雄厚的大建商比,那真的是會先淹死自己。
今年開始天天盼望房市下跌,希望房價「崩潰」,好自己可以趁機買一間的,今年真的是可先去洗洗睡,夢裡什麼都有,根本原因之一就是:「房子首先是銀行的,再來才是你的。」
想想我們的房子買賣有多高的比例是靠房貸才能買下來的,在房貸沒還完之前,你名下的房子其實就是房貸總額的「抵押品」,房貸貸你七成、八成,那就是銀行對你房子的鑑價,若是房價跌兩成三成,那豈不是把虛胖的水分都跌掉,準備要跌破銀行的眼鏡了嗎?再說了,如果房價真的跌破了貸款額,銀行也可以要求補充抵押物,或清償部分債務先。你可以不信銀行鑑價的專業,但真的不用懷疑銀行雨天收傘的手段。所以銀行老神在在根本沒在怕的,現在整批分戶房貸甚至還可以拉高到85成,做40年房貸的。
所以今年的漲跌之勢,更有可能是交易量在買賣雙方認知差距拉鋸中少了很多,但開價跟成交價就是硬ㄍㄧㄣ在高原區,一邊用低自備的優付方案跟買方招手,一邊又跟買方市場耗,比誰氣長、賭你最後莫可奈何只能認輸進場。
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