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遠見雜誌 林鳳琪 / 2023.3.30
2023年Q1剛近尾聲，戴德梁行董事總經理顏炳立語出驚人，「這個市場不適合投資了！」房市景氣指標透露哪些關鍵？五大雷區，房價恐下修10%？
「今年房市，四個字，『大勢已去！』」戴德梁行董事總經理顏炳立一臉嚴肅，直言2023年台灣房市比他年初預期的還要嚴峻。
悲觀看待房市，主因兩大關鍵：土地交易量與房屋移轉棟數。
向來對不動產趨勢與房市預測自信滿滿的顏炳立，這天面對媒體鏡頭，坦言自己竟也錯估了，「我本來預估去年土地交易量會萎縮，我承認，我預估的數字，還太樂觀，不夠悲觀！」
房市關鍵指標：土地交易、房屋移轉棟數
顏炳立以「麵粉與麵包」形容土地交易量與房市關連。土地猶如麵粉，麵粉進貨少，麵包（房屋）產量自然也少。土地交易量也被視為房市景氣關鍵指標，交易量縮，代表建商與市場看壞房市。 2021年台灣土地交易市場約2893億元，「我原本預估2022年會跌至2500億元，沒想到，竟然還太樂觀，僅剩1718億元，跌幅約40％。」
對比去年同期，2023年第一季土地交易市場直接從532億元，跌剩163億元，慘況猶如2016年房地合一稅與兩岸關係降溫翻版，交易水位預言房市將急凍。
另一個令顏炳立笑不出來的關鍵數據是，代表住宅市場信心的房屋移轉棟數。「今年1至2月，房屋移轉棟數竟連4萬棟都沒有，這個較令人擔心！」
內政部公開資訊統計，今年前二月，房屋移轉棟數僅約3萬7048棟，相較2022年，衰退幅度近三成。
戴德梁行研究部統計分析，台灣房屋移轉棟數10年均線約為30.8萬棟，「我希望今年能維持30 萬棟，萬一跌破10年線……，」顏炳立搖頭說，不敢想。
分析第二季台灣房地產自用市場，顏炳立分析，當房地產量、價、買氣皆收斂，他以四字訣形容，「拔、鬆、動、跌！」「買賣雙方拔河、市價可議價、殺價買不到、買方不任性、等賣方認命。」
房價下修雷區，青埔、淡水遭點名
他斷言，雙方拉鋸下，即便是需求相對穩定的六都房市，也得「價跌10%才能見量！就看誰會開出第一槍。」不過針對超漲蛋白區，他直言批評，吳郭魚賣石斑魚價錢，房價早該修正。
他更點名五大房市雷區，「 淡水不用講，一定中，量很大。」「新店央北，（一坪）賣到7、80萬，還在嗎？」「桃園青埔，入夜一片淒涼，怎會漲到6、70萬？這價錢，我可以買到板橋藝文特區，什麼軌道經濟？你是搭高鐵上班嗎？」
至於近年熱門的林口區，他直批，「大樓一坪還要50幾萬！一戶要5000多萬……，只要你錢夠多就可以任性。」
他形容，台灣房市已經沒有329檔期，「只有價格合不合理，價格合理，天天都是『329』。」
2023台灣房市：等量、等價、等買氣。
顏炳立分析，台灣土地市場Q2已呈現「量縮、價緩跌」，至於商用投資收益約3%-4%，他直言，「沒誘因」。他舉自家最近一個物件說明，鄰近捷運與百貨的商辦，總價7億多元，租金收益3.5%，卻連壽險業都不想要。
「今年就是一個「等」的市場，等量、等價，等買氣。」他指出，得耐心等到價跌量縮，精選好產品。至於成屋市場，等到價錢修正才會有買盤。
「近日有企業老闆問我，台灣房地產還能不能投資？」顏炳立搖頭說，自住可以，要想靠投資房地產獲利，「很難！」
外資救房市？顏炳立：一點機會都沒有！
剛從大陸上海出差返台，顏炳立觀察，外資並沒有重返中國，上海商辦租賃，八成以上是國企、央企。「以前大家很愛問，外資會不會來買台灣？」七個字形容，「一點機會都沒有！」五個字形容，「忘了這件事！」
至於商辦市場，顏炳立分析，說商辦將因供給量大增崩跌，是太過簡化。他以南港舉例，幅員遼闊，交通不便蛋白區商辦，就無法跟三鐵共構的蛋黃區標的相提並論。
觀察台灣整體房市，顏炳立斷言，「這個市場已經不適合投資了！」(遠見雜誌文章)
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