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打炒房修法會使脆弱的市場反轉而下爛尾樓將層出不窮

●社區問題再多，有這本書一切就搞定！

東森財經 / 2023.1.10

立法院會今（10）日上午三讀通過修正《平均地權條例》部分條文，祭出5大重拳遏止炒房，將重罰炒房行為，明定任何人不得散播不實資訊，影響不動產交易價格，最高可處新台幣5000萬元，還可連續處罰。另增訂檢舉獎金制度、私法人購屋改為許可制，且5年內不得移轉。房產趨勢專家李同榮針對修法後提出對房市具體影響的四大情境：（一）大建商穩如泰山，小建商雞飛狗跳。（二）都更再死一次。（三）助漲都會低總價市場與租賃市場。（四）執法單位人仰馬翻。

三讀闖關下猛藥專家質疑為選票

李同榮進一步指出，打炒房以居住正義之名，以解決年輕人之痛，在立法院勇闖三關無人敢擋，但在房市已降溫進入末升段的同時，任何政策利空都會使得正在脆弱的市場反轉而下，政府任何一打房政策都會被視為臨門一腳，輕易的收割政績，其實，政府把打房KPl (Key Performance Indicators)訂為打擊房價與交易量，是非常嚴重扭曲市場的政策，為了未來總統大選，下了猛藥，只為討好年輕人選票，廣大後遺症將會由下屆執政黨來承擔。

打炒房法案過專家模擬4大情境

李同榮同時對於平均地權修法打房模擬，四大後遺症的情境：

（一）大建商穩如泰山，小建商雞飛狗跳：這一波房市多頭，大建商提早獵地，營建成本比小建商好控制，家家獲利成長，口袋很深，不受緩跌市場影響。然而小建商可沒那麼幸運，除了受央行土地限貸影響，又承受高營建成本的壓力，再受政策層層打壓，只要房價下跌，政府又無法解決高漲的營建成本，經營風險就加大，爛尾樓就會層出不窮，市場形成大者恆大的扭曲現象。

（二）都更將再死一次：都更市場曾因文林苑事件，牽涉到拆除違憲問題，而讓外界評論「都更已死」，後因2016台南大地震，讓政府下定決心修訂相關法令，把都更列為住宅三箭政策之一，也促使都市危老房屋獲得重建機會，除了避免地震災害，並可改善市容，更可提高都市供給，長期還可疏解房價。都更政策在政策推動下，被整合的民眾已開始認同建商品牌信譽，但現在房市降溫下，原都更計劃已令實施者相當頭痛，放緩腳步，且營建成本居高不下，政府又在此同時限制私法人轉售，雖然內政部一再表示不影響都更實施者，但實務上有很多情況會造成實施者整合與銷售上的困難，例如正義國宅都更案例、實施者在購買老宅上的困擾、合建分回法人，若因銷售困難，要盤售給其他法人或關係企業就會造成諸多障礙，就算政策上條列各種排外特殊狀況，在種種未確定的因素影響下，原先已意興闌珊的建商就會打退堂鼓，或是已經談妥整合條件的個案，實施者也藉機重啓談判，令人非常擔心近幾年都更市場已經扶植正派建商投入參與，難道又要回復到過去黑白兩道橫行都更的時代，都更可能又要再死一次！

（三）助漲都會低總價市場與租賃市場：市場降溫中，正是脆弱的主升段，任何打房政策有可能助跌整體房價，但一旦政策焦點集中在交易市場，卻忽略了，誤導首購剛性需求卻步，而目前年輕人最迫切需要的是低總價小坪數的買屋與租屋市場，但這些市場房價永遠是小跌高漲，而租賃市場無論過去房價是漲是跌，房租已連續高漲十七年之久，政策獨厚包租公，包括私法人用來長期出租也受允許，自然人囤房多房出租可當公益免徵囤房稅，又可減稅與補助優惠，政策越打炒房，低總價市場就永遠越被壟斷，除了助漲了房價更助漲房租，這才是亂象更加叢生的開始。

（四）執法單位人仰馬翻：房地合一2.0實施在預售市場轉售已有一年多，但真正課到稅的算是少數不會鑽漏洞的人，猶如2011年課徵奢侈稅，除了造成兩年閉鎖效應與價量背離，而真正被課到稅的人絕大多數是不懂的人，而太多排除條款也再次造成執法人員的人仰馬翻，無論是預售禁止轉售或私法人購屋許可、都更問題、檢舉制度，都需要大量人力與人為判斷依據，以房地合一稅的稽核不力判斷，政府很難負荷這些人力。