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好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 / 2022.11.9
今年全球金融市場出現顯著轉變，美國連續升息7次，讓資金活水急速縮水，首先波及股市，台灣房市也面臨盤整壓力，而觀測房市反轉跡象，專家提出四項「3333」指標，包括定存利率加3碼為上限、CPI物價指數3%、GDP成長率達3%與年交易量減幅少於3萬戶，其中，台灣明年GDP成長率要達3%挑戰度相當高。
目前金融市場面對首要衝擊，就是資金退場。宏大國際資產總經理陳益盛指出，從2009年3月至2014年10月，美國聯準會歷經5次的量化寬鬆貨幣，正是所謂QE，以軟著陸姿態安全渡過了2008年金融風暴危機。到了2020年3月因疫情，Fed再次祭出無限期QE，造成全球資金繼續氾濫，而大部分資金都注入了股市及房市。
全球股市一路度過史上最高加權指數、最大交易量的黃金時期，房市也跟著水漲船高，全台遍地開花，甚至出現浮誇的市場熱度。陳益盛表示，水能載舟亦能覆舟，美國連續升息7次，無疑是讓資金活水急速縮水，台股今年1月達到歷史最高峰破1萬8後，就開始下跌，10月更跌破1萬3，台股高峰至今市值縮水達17兆元以上；近日Fed再次宣布升息3碼，因此跌勢似乎仍未有停止跡象。
陳益盛表示，相較外資投注在台股資金比重占達約40%，其資金的退潮直接重擊股市，而外資購買台灣不動產管制多，且台灣不動產投報率與各國比較偏低，因此投資在台灣的不動產資金概估佔不到10%，因此影響少很多。
至於這波房市盤整時間多長、現在適合買房嗎？可用「3333」來做評估指標，指標1、「升息到多少? 目前定存利率加3碼為上限」。陳益盛指出，今年年初放款利率1.367%，目前調高為1.731%，已升息接近1.5碼。依據聯徵中心2021年房貸資料統計，全台新增房貸平均授信金額約841萬元，如升息3碼，推估每年繳交利息由11.5萬元提高至17.8萬元，每年增加約6.3萬元，每月增加約5250元。
陳益盛分析，對比行政院主計處統計110年全台六都平均薪資約3.3萬至4萬元，而每人每月消費支出，台北市為3.2萬元，新北市、桃園市各約2.3萬元，台中市2.5萬元、台南2.1萬元、高雄2.3萬元，扣除支出後餘額約8千元至1.2萬元，如加上飲食物價上漲約10至15%及通勤費用增加約5至8%，與各種消費提高，增加的支出再接近3000元，加上提高3碼後利息5250元支出，正好是台北市民能夠負擔的8000元的上限。
指標2、「CPI物價指數3%」。陳益盛表示，在近年與多家建商及台商設廠的許多合作案，實際感受原物料的漲跌史無前例，後續預期景氣下滑，工業生產及用油、用電將趨緩、鋼材等建材價格已逐步回穩，民生消費成本不至太大上揚，預估CPI指數為3%上下應屬樂觀。
指標3、「GDP成長率達3%」。台灣2021年的GDP經濟成長率達4.64%已屬近十年次高，2022年預估仍有3.28%，內需及出口各佔相當比重，近期政府主計處及各財經機構預測，台灣2023年GDP經濟成長率預期會下修。
指標4、「年交易量減幅少於3萬戶」。根據宏大國際資產統計，內政部自2012年至2021年十年間每年買賣移轉棟數，平均每年增、減棟數約2萬9460棟，近3萬戶，若今年移轉件數減少低於3萬戶，顯示民眾對於房市的信心還不至於太差，若大於3萬許多，甚至明年下探達2015至16年的年減4萬7156棟，則顯示購屋信心悲觀。
由上述指標可得知，「目前定存利率加3碼為上限」，代表市場能接受的升息幅度上限，一但超過將不利房市；至於「CPI物價指數3%」則反應通膨狀況，物價指數走揚，會造成預期房價上漲心理，但目前台灣處於平穩；「GDP成長率達3%」則是經濟景氣指標的觀測，2023年台灣GDP將面臨頗大的挑戰。(好房網News)
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