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信傳媒 葉佳華 / 2022.11.3
9月開始一向是房市重要的傳統旺季，但今年卻是「旺季不旺」、呈現熄火格局，甚至在928檔期過後，第4季房市衰退之勢更為明顯，包括新建案來客來數驟減、交易量下滑，也有零星的小型預售案開始降價，不僅如此，中古屋降價求售的情況也明顯大增。
「交易量就掉了3成多！」全陽建設董座、北市建商公會理事長陳勝宏坦言，從今年928檔期之後，就開始明顯出現一股房市「冷風」，像是案場的來客數也銳減了5成左右。他解釋，主要原因是受到疫情、通膨、升息、選舉等因素，由於經濟衰退隱憂不斷浮現、股市表現也不佳，幾乎不利因素都擠在一起，尤其遇到升息，購屋族房貸壓力增加，也讓客戶出現觀望。
陳勝宏指出，市場上確實開始吹起「降價」的趨勢，在交易量下滑的情況下，有建商開始針對預售屋價格進行微調，但降幅並不大，調降約2～3％左右，他強調，由於營建成本依舊處於高檔，售出價格也難以大幅降價，畢竟建商不可能虧本賣。
長期觀察北台灣新建案的房市專家何世昌則直言：「（928檔期）根本沒有市況，屍橫遍野，哪來的市況？」他觀察，從今年第2季因為全球央行升息、國內疫情爆發之後，市況就開始出現轉折，接著又有台海危機升溫、央行又調升存準率等利空因素，市況持續轉淡，「很多原本預期928檔期要推的案子，後來也都縮了，退到選舉之後再來。」
928檔期後市況轉冷，小型建商率先調降開價
何世昌則觀察，目前降價的新建個案較為零星，其中，降價的個案可能有一半又是屬於先前開高價、賣了好幾年的案子，如今不得已只好降價，但這種案子降價後是否真的算降價？還是只是回到市場行情？目前仍需要時間觀察。
何世昌也舉例，像是台北市北投新建案「天綺」平均開價就從每坪88萬元降到81萬元；除此之外，位於桃園市楊梅新成屋案「皇家逸品花園別墅」開價也調降200～300萬元，但確切的成交價都還需要消費者仔細詢問，不過，從降價案來看，共通點幾乎都是屬於小型建商的建案。
何世昌也說，除非是「喊水會結凍」的指標大型建商帶動降價，對於市場才有撼動的效果，但目前市面上針對開價降價的案子量體偏小，對於市場的影響不大，「就像一顆石頭丟進大海裡，一下子就不見了。」
「建商蓋不下去」不會是個案…還會有案例出現！
何世昌話鋒一轉也提到，像是最近新北樹林出現建商因財務困難驚傳全面停工、解散，預售屋深陷爛尾樓危機，同樣也是小建商的案例。確實，攤開該案的開發商、在地建商沅臻建設資本額僅6千萬元，一般而言，通常資本額2、3億以下都是屬於小型建商。
何世昌觀察，這一波小型建商出現財務困難的起因，來自於央行的限貸令。他解釋，過去在央行還沒祭出限貸令時，建商申請土建融貸款至少可以拿到6成，加上消費者購買預售屋建案的首付款約2～3成，等於建商的自籌資金僅需要1～2成；但如今央行祭出限貸令，土建融貸款限縮至4成，加上首付款2成，使得建商的自籌資金拉高到4成，換言之，2成的資金缺口也隨之出現。
一旦出現資金缺口，建商的財務壓力就來了，尤其對於口袋較淺的小建商更是壓力倍增。何世昌也說，央行調升存準率對於小建商殺傷力也很大，原因是當央行調升存準率，銀行放款變得緊縮，銀行為了控制放款的品質，會把手上的放款有限的額度優先貸放給優質客戶，對於大建商或許沒差，但小建商可能會因為自有資金不足，逐漸被淘汰。
「這不是個案，以後還會有案例出現！」，陳勝宏也示警，特別是手上有與地主合建的小型建商至今幾乎都虧本，原因是物價、營建成本上漲，早期已經談好的合建案也因為成本增加吃掉建商利潤。
屋主態度也鬆動，中古屋降價待售物件增加1萬多件
值得注意的是，不僅預售屋市場交易冷清，近期中古屋市場也出現網路降價求售大幅增加的情況。
根據元宏不動加值服務平台調查，今年7月時網路售屋降價物件大約僅600餘件、8月則增加至2526件，直到9月更大增至1.25萬件，等於短短2個月就增加了20倍，而降價物件平均降幅約5％左右。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴分析，今年全世界進入升息循環，特別是下半年開始，寬鬆貨幣政策告終，導致熱錢退燒，不僅台股從年初約1萬8千點狂殺到目前1萬3千點上下，下半年房市交易量能也開始降溫，估計今年全台房市將結束連5年量增的態勢，全年建物移轉量恐僅剩下32.5萬件左右，較去年的34.8萬件下滑。
房市反轉跡象悄浮現…2023年有機會出現降價潮
陳傑鳴也說，儘管目前房價還沒明顯下跌，但「擔憂房市反轉」、「擔心房子賣不掉」、「有資金需求的屋主」已有越來越多的跡象，這點從近3個月市場降價物件大增、平均降幅增加，還有把房子拿去抵押借錢的屋主相當多，或許可以觀察到市場已悄悄有反轉的跡象。
何世昌則指出，這是一個累積、漸進式的過程，當建商被迫感受到資金周轉壓力之後，業者才會慢慢開始降價，現在算是「起了一個頭」，等到銀行進一步擴大緊縮銀根時，加上新建案銷售率持續下滑，屆時降價潮一定會被逼出來，「我預估降價潮應該會落在明年。」
甚至何世昌更認為，最關鍵的還有因美國聯準會升息導致2023年全球性經濟衰退的疑慮，而台灣同樣難以避免，恐怕將成為這一波房價加速下修的主因。(信傳媒報導)
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