好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 / 2022.9.15
共有不動產處分，最常發生在多代繼承人、部份繼承人或部份家族以外的人，有隔代代位繼承的、有再轉繼承的，許多不動產共有人數動輒50人以上起跳，甚至老、中、青三代都有。而類似案件的手續冗長，資深地政士就提及，共有不動產處分必須與時間賽跑。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，有處理一個共有不動產處分案件，「千歲團」簽約時熱鬧非凡，可惜2個月後其中的大姑姑往生。他提及，一般來說，辦理的過程中，若有人往生、繼承權發生，因出賣人不同了，買賣必須先暫停，得先將往生者的繼承案件辦理完成，再走後續催告、法院提存等相關手續，相當耗時。
鄭文在說，幸好該案件在這名大姑姑往生前的一週，已經申報土地增值稅，免去再辦理大姑姑繼承案的困擾，直接可辦理過戶，並將大姑姑應分得的買賣價金，由履約保證專戶直接匯入大姑姑銀行帳戶，另外由大姑姑繼承人申報遺產稅，分配遺產，讓原來買賣案件免去等待之苦。
他表示，因為依照《土地登記規則》第102條及內政部80年9月27日台內字第8078465號函規定，「申報增值稅、契稅後，出賣人往生，可以在登記申請書上載明事由，免再辦理繼承登記。」也就是若還沒有申報增值稅，就得先辦理遺產登記後再辦理出賣登記。
情境模擬，「千歲團」若有其中一人往生，當繼承辦理完成後，擬再辦理出賣時，又再有一人往生，鄭文在說，光繼承案件就辦不完了，所以類似共有不動產處分案在簽訂買賣契約書後，必須把握相關時效，一直到催告不同意出售的共有人15天，申報土地增值稅後，才能鬆一口氣，進入安全期。
至於共有不動產的處分法源，是依照《土地法》第34條之1規定，「只要共有人數超過2分之1以上，同時應有面積超過2分之1以上；或是應有面積超過3分之2以上則人數不計，可以處分該不動產。」
不同意處分的少數人則有優先購買權，也就是當多數決的買賣契約書成立後，少數不同意處分的共有人，對於該買賣契約書中，相同價格、相同條件下，有優先購買權。當買賣契約書成立後，應通知該優先購買權人15天以上的催告，期滿優先購買權人不買，該買賣契約書才能成立，並進行交易。
鄭文在說，多代共有的土地出售，不二法門就是跟時間賽跑，流程越快越好，因為當繼承權發生時，若被繼承人遺產眾多，往往要1至2年才能完成繼承登記，登記完畢才能再繼續辦理原來的買賣案件。(好房網News)
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