新新聞 潘京婕責任編輯／林俐 / 2022.10.17
央行跟進美國聯準會（Fed）不斷升息，國內房貸族及首購族面對「升升不息」的利率走勢，該如何選擇貸款年限？要貸好貸滿、讓荷包不那麼緊張，還是長痛不如短痛速速還款呢？打算買房的朋友，房產專家賣厝阿明為大家畫出5大重點，不論是20年、30年、40年房貸通通一次搞懂！
房貸年限怎麼挑？專家整理買房必看5大重點
房產專家賣厝阿明於臉書專頁「賣厝阿明 知識+」發文表示，央行先前為了減緩房市熱潮，跟著美國聯準會升息半碼，如今聯準會升息到3碼，台灣央行也宣布再度升息半碼，讓國內首購族房貸利率的地板價從1.685％攀升至1.81％，因此特地為首購族及房貸族整理出買房前必看的5大重點：
房貸年限有哪些可以選？
首先，賣厝阿明說明，常見房貸有15年、20年、30年不等，但其實早期貸款年限通常為15年至20年。而在1995年修訂《銀行法》第38條後，無自用住宅者購買自用住宅的放款房貸期限延長至30年之後，30年期房貸逐漸成為市場主流，部分銀行甚至推出40年房貸，拉長還款年限，但僅限無自用住宅的首購族，且設有「借款人年齡加貸款年限小於一定數字」等門檻。
1.20年房貸：強迫儲蓄
以貸款試算公式來看，30年、40年房貸每月的還款金額較20年期來得少，但整體利息卻高出許多。假設你是屬於每月現金流穩定，收入支付房貸費用加上生活開銷游刃有餘，在沒有其他熟悉、安全、穩定投資工具，是可以考慮縮短房貸年限，讓自己每月多繳一些房貸，甚至如果有領年終獎金提前還款，強迫把錢存在房子，等到之後有想再換屋把房子賣掉時，原先已經還掉的本金連同增值空間變成下一間房子的自備款，讓自己可以「以小換大」。
2.30年房貸：手上有寬鬆資金，進可攻退可守
30年房貸好處是每月還款金額比較少，手邊有多餘資金也可以先償還部分本金，同時30年期房貸也可以讓自己手上有寬鬆資金可運用，比較不會被卡太緊。假如一開始先選20年後續想再延長會相對困難，屬於進可攻退可守類型。
不過，30年房貸要注意通常會有綁約1年至3年的情況，在這期間如果想提前清償部分本金，會加收0.5%到1%不等的提前清償違約金。通常3年後多數銀行都可提前清償且免違約金，因此在選擇銀行要特別注意到這點。
3.40年房貸：限制多、負擔最輕
年限越長的貸款，可以降低每個月的還款壓力，相對手邊能夠運用的資金就更為彈性。但由於40年期的房屋貸款很長，大部份銀行為了避免風險過高，設定的申貸門檻會比前20年、30年房貸來得多。
基本審核門檻（詳細條件依各銀行為主）：
1. 符合「首購族」身分。
2. 年齡不能超過40歲，部分銀行規定「貸款年限＋貸款人年齡」不能超過75歲，就是說想要貸款40年，年齡不能超過35歲。
3. 貸款人每月收支比（房貸繳款金額占總收入的百分比）最好低於60％，且部分銀行有額外規定職業及收入要在100萬以上，或是「屋齡＋貸款年限」要小於60，也就是屋齡要小於20年。
4. 擔保品必須坐落在精華區，例如：每個縣市允許的坐落地區、擔保品的流動性不能太差、不易處分的擔保品，例如：別墅、小套房、老房子、工業住宅等。
另外，因為貸款期限長，總利息算出來甚至有可能會比20年房貸多出1倍，還要考量到未來央行升息的可能性，以免無形中貸款壓力增加。
央行限縮30年房貸有影響嗎？
賣厝阿明指出，前陣子政府為了避免有低價購入高價賣出的炒房行為，限縮30年房貸的申貸對象，藉此達到打炒房的目的，不過房貸限縮政策主要針對「以公司法人名義購置住宅」、「首購族如果購買高價住宅」、「自然人特定地區（六都加新竹縣市）第2戶購屋」、「自然人第3戶以上購屋」等情況。因此，「換屋族」需要特別注意，假如一開始以30年房貸購入的第一間房還沒脫手，就購入第二間房，那銀行最高可以提供的貸款年數就有限。
備註：高價住宅例如台北市7000萬元以上、新北6000萬元或非大台北地區4000萬以上房屋，才可能被影響到。
賣厝阿明提醒，買房前建議先請銀行鑑價並試算相關的貸款規劃，或者透過內政部房貸試算初步瞭解貸款情形，尤其需要注意的是當申請到的房貸年限越長，每月需要攤還的本金雖然相對低，但利息也較多，「建議大家在考慮貸款年限時，控制在個人收入的三分之一左右，並且要將利息支出差距、通貨膨脹及個人經濟狀況等因素加入評估範圍。」(新新聞)
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