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工商時報 莊志成 / 2022.10.2
國內房價持續走高，但所得卻緩速成長，薪資成長的速度趕不上房價走高的速度下，民眾購屋負擔愈來愈沉重。根據內政部公布的房價所得比資料發現，2019年第一季房價所得比為8.66倍，而今年第一季全國房價所得比已攀升至9.58倍，同時也創下統計以來單季最高紀錄，房價所得比9.58倍是什麼概念呢？相當於民眾必須超過9年半不吃不喝，才買得起一間屬於自己的房子。而購屋難度最高落在台北市，房價所得比高達16.22倍，其次則是新北市12.85倍、台中市11.26倍，房價所得比都超過10倍，購屋壓力沉重。
過往許多人為追求高薪與更好的工作機會，選擇離開家鄉，北上成為「北漂族」，但面對薪資追不上的物價、房價漲幅，卻讓人難以安居，尤其是台北市最為明顯，根據永慶統計，今年上半年七都人口淨遷出行政區中，台北市就占了8個之多，或許大家認為這樣的狀況只出現在「天龍國」，但這樣的情形其實在七大都會區已陸續產生，人口由當地的市中心往市郊區移動的狀況愈來愈多，已出現經濟學中的「甜甜圈效應」（Donut Effect）。大城市人口外移，「甜甜圈效應」應運而生，所謂的「甜甜圈效應」是指人們由市中心外移至市郊區或其他地方，原本的市中心人口減少，而市郊區人口漸增，形成中間鏤空的狀況，就像甜甜圈一樣。
在市中心房價持續高漲的狀況下，地價也水漲船高，讓不少建商轉往蛋白區、市郊區推案，也成為吸引人口移入的拉力，尤其是政府推動重劃區開發、產業聚集、就業機會增加的區域最受青睞，加上政府積極推動交通建設，讓交通網絡逐漸成形，串連起市區與郊區生活圈，民眾以「時間換取房價」的狀況逐漸增加，通勤居住地與工作地，不僅讓購屋門檻降低，也能維持原有生活品質，讓房市交易版圖大洗牌，蛋白、蛋殼區成為人口成長黑馬區域。以北台灣而言，就可發現北市出現「脫北潮」明顯，轉往新北、桃園一帶購屋，台中人口也有往海線的清水、沙鹿等區域移動，台南安南、善化，以及高雄仁武等區域，移入人口都有明顯提升。
不過，筆者也提醒，蛋白、蛋殼區房價的確較蛋黃區或市中心區低廉許多，不過，仍需多留意周邊的生活機能性、交通便利性；若是看好未來發展前景，也須謹慎評估，盡量在重大建設確定動工後再行購屋，切莫僅因房市利多消息就輕易進場，而產生套牢的情況。同時，必須審慎評估財務負擔能力，考量持續升息所增加的利息支出，才能避免因個人或家庭因素而使資金無法周轉，而發生違約風險。（工商時報/文/永慶房產集團加盟事業處總經理 莊志成）
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