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匯流筆陣 / 黃丙喜／國家公益發展協進會 / 2022.8.16
政府今年四月開始加大力道的打炒房措施發威了嗎？六月份的房市交易量明顯地萎縮了，但成交價格沒有相對下跌。這是怎麼回事？一是出在中央銀行，一是出在房屋仲介。
超寬鬆貨幣供給，房市飆張主因之一
房價不跌，怎跟中央銀行有關？中央研究院八日公佈「台灣貨幣金融改革政策建議書」，直言「長期的低利率和低匯率政策，為台灣帶來很高的代價，包括房價高漲、通貨膨脹和資源重分配的不公。」
房市泡沫的主因是信用保險、低廉資金，兩者組成的超高槓桿，讓房貸變成賭徒的遊戲。台湾房價在過去廿年間之所以倍數飆漲，超低利率、超寬鬆的貨幣供給和相對弱勢的台幣匯率是為關鍵。這導使絕大部分的資金投入房市，而這些也大部分是有錢階層的閒置資金，即或來自銀行的借貸，因持有成本低，自然就比較能够承受市場壓力，不會一時急著出脫。
房市的畸形在於它的融資太大部分不是來自於自有存款，而是透過舉債。經濟學的供需理論經常失準的主因在於它沒有動態思考，特是考量到央銀印鈔票快，但蓋房子慢的時間滯延。結果是，資金寬鬆會先在相當長的一段時間裡刺激房價上漲，偏偏買房子是一般民眾可以操作財務槓杆的唯一方法。美國杜克大學教授史丹頓說，「大家炒房就像共有財的悲劇，每個人都根據自己的私利行事，許多人加起來，最後大家都受害。」金融寬鬆是房市泡沫的溫床，大家不能沒有危機意識。
俄烏戰爭引發的全球通膨，是讓房地產變成對抗通膨的有力筹碼。然而，不能忽視，各國政府為了對抗通膨，也正在纷纷調高利率，台湾也不例外，雖然截至目前為止，央行調高的利率還不多，但是，新台幣匯率可能轉強，以降低進口物價衝擊。這對今後國內房市會有何影響，必須利率和匯率同時考量，何況，還有房屋稅賦，看來多屋稅和屯房稅已在弦上。
房仲不當賺差價，房價飆高主因之二
房價不跌，怎麼也跟房仲有關？從躺平族現象研析居住正義，它所涉及的法規有：不動產經紀業管理條例、平均地權條例、地政士法、住宅法和所得稅法。而房屋買賣首先要注意的是《不動產經紀業管理條例》，主要在於所有房仲公司及其經紀人員都應受該條例規範，買賣雙方也可利用該條例，保障自身權益，並避免不必要的纠纷。
李永然律師說，房屋仲介是現金買賣房子雙方的媒婆，由其居間完成交易。而《不動產經紀業管理條例》就保障房屋買賣權益的規定主要有三，一是不動產經紀人必須通過考試取得證照，二是要求必須提供明確的「不動產說明書」，三是房仲業和經紀人員都不得收取「差價」。
房仲業收取差價的事最近一再發生，賣方權益因而受損的情事也時有所聞。房仲業是成屋買賣最大的居間交易市場，一些預售屋轉賣也在此進行。它如果從中利用資訊不對稱等手法，不誠實地賺取不當差價，房屋價格當然無法反映市場的真實情況。政府打炒房，不能只有打建築和代銷業者，房仲公司更不能放任。
房市和金融雙泡沫，不容相互連動
中央銀行的角色是甚麼？金融風暴讓學術界掀起這樣的疑問。答案是，它就是國泰民安的「仲介業」。它的責任不只在於追求國家經濟的成長，也要維繫民生福祉的安定。
房價飆高，非但青年族群躺平了，貧富差距擴大了，投資被扭曲了，國家的資源被誤用了，社會人心也被炒的浮動、貪婪和不安。房市泡沫和金融泡沫是國家社會危機的雙胞胎。中央銀行今年開始重視到這種現象，也在利率和匯率上有調整的行動。央銀近日強調，「不需要，也更不會」採取低利率和低匯率，來達成盈餘缴庫的預算目標。社會可以期待台灣貨幣市場過度寬鬆的缺失應該很快可以改善。
我國憲法第 10 條規定，人民有居住及遷徙之自由。「國際經濟社會文化權利國際公約」第 11 條亦規定，締約國應確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。個人不論其年齡、經濟地位、群體、其他屬性都有權享受適當的住房，而且權利之享受不應受到任何歧視。因此，居住正義可說是基本之人權，對享有所有經濟、社會及文化權利是極為重要。
房價炒高，危機四伏，中央銀行和房屋經紀這兩個房屋市場最重要的「仲介者」，當然不能成為炒房的幫凶，央銀別再放任貨幣寬鬆了，房仲別再不當地賺取差價了，放下貪婪的手吧！而法律監督和打擊機制是防止政府和市場失靈最可靠的防線，行政、立法和司法也都不能視而不見了。(CNEWS 匯流新聞網)
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