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【Yahoo奇摩房地產編輯部 / 文／連珠君 / 2022.7.25】
不小心買到漏水屋，通知賣方修繕，賣方雖然修繕動作緩慢，但態度還很友善，卻不知道為何，某一天態度丕變，不管説什麼都置之不理，也不接電話，很有可能是你通知房屋瑕疵，已經過了6個月，依據《民法》規定，買方如果沒有在通知後6個月行使權利，權利就消滅了。
黑心投資客絕招 拖過時效就贏了
買房檢查屋況是很重要的環節，但有些瑕疵因為沒有經驗，或是漏水問題，入住後才發現瑕疵，雖然立即通知賣方，但很多黑心投資客表現出良好態度，卻以各種藉口拖延，或是避而不見，加上民眾生活忙碌，有時工作一忙，忘了要追蹤，或認為交給房仲處理即可，很可能就讓己身權益受損。
蔡志雄律師事務所律師蔡志雄表示，最常被房仲詢問，怎麼賣家前一天態度都還很好，隔天就變臉，態度惡劣呢？我就問他，是不是6個月到期了，雖然房屋的物之瑕疵有5年的時間可以主張，但依據《民法》365 條，要在通知後6個月內主張權利，若不行使，這個權利就消滅了。
《民法》第365條，買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
《民法》第356條則是指，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
也就是說，買方一發現房屋有瑕疵，例如漏水，就要即時通知賣方，若賣方跟你一直拖，也沒說要處理，一定要在6個月內提告賣方，不然權利就沒有了。
交屋逾半年 舉證難度高
雖然賣方房屋的瑕疵擔保責任長達5年，但房仲多是建議在交屋後6個月內提出，因出賣人的瑕疵擔保責任是擔保交屋前的瑕疵，如果是交屋後的瑕疵，就跟賣方無關，要買方自行處理，若交屋後超過半年，有怠於通知的嫌疑外，還要舉證該瑕疵是交屋前就已經發生，而且買方並沒有怠於檢查，舉證困難度相當高。
但即便在5年內發現瑕疵，6個月內行使權利，也不一定能保證勝訴，曾經發生買方因房屋漏水要求賣方修繕，但賣方以交屋已久，且期間發生過多起地震，房屋漏水可能是因地震引起，而判決買方敗訴。(Yahoo奇摩房地產編輯部 )
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