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今周刊 / 黃健誠 / 房地產掃瞄 / 2021.9.16
近期房市有回溫之勢，有不少屬於剛性需求的民眾仍在努力看房，想購得一間心目中完美的房子。不過，看房的「眉角」不少，除了地段、房型、房價等基本功課得要做得充足外，對於「坪數」的概念，如實際坪數、權狀坪數、公設也是買房民眾需花時間搞懂的事情。
在看房時，民眾第一項得先了解的資訊，就是該物件的坪數多少，但是，坪數分為「實際坪數」與「權狀坪數」。21世紀不動產企劃研究室表示，所謂的實際坪數是指，房屋權狀內登記的主建物面積，包括如客廳、臥室、廚房、衛浴...等日常生活會使用到的室內空間。
但是，其他如屋簷、雨遮、露臺等，則不計入主建物面積中。至於如陽台等附屬建物、或其他公設等共有部分，同樣不包括在主建物面積裡。
21世紀不動產企研室指出，在了解物件資訊時，在共有部份的公共設施有不少需要特別注意的細節。像以某物件的公共梯廳為例，若公共梯廳與走道沒有配置得當，這些多出來無用的空間，恐怕就會對公設比造成影響，因為如健身房、社區大廳之類屬於社區全體住戶共同使用與擁有的公設，坪數會由全社區的住戶均攤，但該層的公共梯廳，僅由當層的住戶數平均分攤。
另外，看房挑選物件時，停車位也是重點之一，由於停車位的尺寸是固定的，大車位為4.12坪（250㎝×550㎝）、小車位為3.83坪（230㎝×550㎝），車位與車道實際登記的面積，從6到15坪都有，關鍵在於車道面積的分配方式。
有些社區會把車道面積劃入車位計算，有些則把車道面積算成公設，因此在購買之前，需再三確認車位權狀的坪數；反之，若沒有購買車位，當然就不必分擔車位與車道的公設。
相同公設比，為何公設差很多？原因可能是「虛灌坪數」
台灣近年來多少不少新建案，但是最常被拿出來討論的，莫過於動輒高達30、40%的公設比，21世紀不動產企研室提到，若以上述提及的車位與車道而言，如果計算方式不同，就可能發生兩種情況。
例如，A、B兩個社區，公設比一樣都是32%，但是A社區停車位面積，在權狀上顯示為12坪，甚至社區還有游泳池、健身房、交誼廳…等豐富的公共設施；對比B社區車位坪數只有6坪，且社區裡幾乎沒有公設。這種狀況下，可能是B社區把車道面積算成房屋的公設，也就是俗稱的「虛灌坪數」。
值得留意的是，也不是社區內所有公共設施都納入「公設比」計算，一般而言，大部分露天無頂蓋的都不計入，像是露天泳池、中庭花園及曬衣場等。另外，根據其建案基地大小的不同，就算公設比相同，基地越大也代表住戶能得到的東西越多，因此基地大小也需要在購屋前納入考量。
21世紀不動產企劃研究室最後建議民眾，購屋前一定要把權狀所有項目計算清楚，尤其要仔細確認共有部分的坪數，如果建案公設比高得嚇人，但實際用起來卻無感，那就有被灌水的可能性。
另外，社區內如許多看似吸引人的公設，在購屋前也要思考是否會使用到，因為付出去的錢有一部份也是用來買公設的，若社區內有許多用不到的公設，恐怕有些可惜。(今周刊 )
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