信傳媒 葉佳華 / 2022.4.28
台灣房市在2021年熱到近乎瘋狂，不過隨著進入2022年，市場雜音不斷，內有政策打房、疫情及通膨議題，外有美國聯準會啟動升息循環、貨幣政策朝向緊縮以及俄烏戰爭。很多人都想問，股市都開始修正了，房價何時才會下跌呢？
不過，購屋族要期待房價下跌可能還不會這麼快反映。根據《信傳媒》詢問國內三位房產界人士，得到的回應都是「房價還不至於下跌」。
景氣循環已達高峰，全台買賣移轉棟數連2季增長放緩
從歷年的房地產市場景氣循環經驗來看，不動產市場大致具有「量先價行」的特性，也就是當市場向下反轉時，交易量會先下跌，接著房價隨之下修。換句話說，若要預測房價的漲跌，大方向可先從交易量的變化觀察。
根據內政部最新公布今年第一季全國建物買賣移轉棟數，其中第一季的買賣移轉棟數已經來到8萬4776棟，雖然創下2011年以來同期新高，也比去（2021）年同期成長5％，不過，若從年增率來看，成長的力道已經不如2020年第3季～2021第2季當時年增16～33％的強勁表現。
今（2022）年第一季建物買賣移轉棟數為8萬4776棟，比去（2021）年的8萬831棟，大約增加5％，這已是連續兩季的買賣移轉棟數年增率都約為5％，不過，相較於2020年第3季到2021年第2季景氣暢旺階段，當時的移轉量年增率都超過16％，甚至還有高達33％的年增率。換句話說，最近兩季的年增率僅剩下5％，顯示交易量已經有放緩的跡象。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，近兩季移轉棟數年增幅度放緩，一方面是2021年同期的基期已高，另一方面也反映出景氣循環已經達到高峰期，交易量成長趨緩，尤其接下來今年第2季還面臨許多外在干擾，包括俄烏戰爭、國內外疫情擴散、升息效應與政策打擊炒房等，第2季移轉量要維持年增率表現，相當具有挑戰，「市場趨勢轉向保守、降溫」。
但曾敬德認為，房市還不至於就此反轉，主要原因是房價還是處於高檔，甚至消費者對於未來房價的預期還是很強，根據信義房屋針對官網使用者進行第一季購屋意向調查，對於看漲未來房價的比例仍有46％，雖然已經比上一季的62％來得低，不過，整體對於房價的看法還是中性偏樂觀，研判「價格不會這麼快下來」。
全年呈現量縮格局，但預售屋開價還沒有下修跡象
「今年會是比較量縮的格局。」住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，交易量萎縮主要來自於兩個原因，第一是，房地合一稅2.0上路後，將重稅閉鎖期延長至5年，換言之，有意願賣的房子至少都被綁了5年，沒有人願意拿出來賣，自然就會造成交易量下跌。
而預售屋則除了有房地合一稅2.0的因素之外，由於買賣移轉棟數也包括建商的完工交屋數，但今年因為工、料雙漲的情況下，研判建商交屋的速度也會變得更緩慢。
徐佳馨認為，雖然今年第一季市場的交易量、價格都還是呈現「雙漲」，不過，在供給量少的情況下，加上最近股票市場又慘兮兮，預計今年下半年的價、量研判不會再過度強勢，但因為目前包括預售屋、中古屋的開價都沒有任何下修的跡象，使得價格也不至於下跌。
整體來說，徐佳馨指出，這一波的市場降溫背後仍有需求跟資金支撐，這也是為什麼交易量降溫，但價格還是降不下來，加上打房政策一出，等於「沒有買賣就沒有傷害」，建議購屋族不妨先從預售屋的開價觀察價格是否有修正，作為價格判斷指標。
房價何時下跌？交易量連續出現「3～6個月下跌」可視為指標
天時地利不動產顧問總經理張欣民則認為，今年包括資金退潮、利率上升、通膨疑慮、打炒房政策、營建成本上漲以及疫情等因素，都會導致市場交易量萎縮，但預期價格仍將維持相對高點，「因為目前沒有太大的變數會導致房屋持有人恐慌性的賣屋。」
張欣民指出，房地產市場的價格本身具有「僵固性」，即便是升息後，價格也不會立刻瞬間暴跌，不過，他也指出，「量先價行」，若交易量萎縮的趨勢持續維持3～6個月，價格自然也可能產生鬆動，最快有機會在2022年底、2023年出現。
張欣民也提醒，雖然目前疫情對於房市的影響還不明顯，但在許多房市利空因素匯集之下，研判疫情會是另一個造成交易量萎縮的變數。他指出，過去兩年疫情爆發，原本市場預期房價會大跌，結果沒有發生的主要原因來自於資金過於充沛，但現在隨著資金退潮、利率攀升，這時發生疫情對於交易量萎縮恐怕更有加速效應。(信傳媒)
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