今周刊 黃健誠 / 2022.1.4
2021年剛過，根據房仲業者統計，估計去年一年的買賣移轉棟數接近35萬棟，為8年新高，其中也有不少區域的房價也屢創新高，整體房市看似呈現「價量齊揚」的景況，不過，面對這種房市熱況，戴德梁行董事總經理顏炳立語出驚人，指去年房市熱況就是「炒作」，今年在政府出手打炒房、資金斷鏈的影響下，預估今年房市呈現「價不漲、量不增」的情況，2022全年移轉棟數也會下修至31萬棟。
沒有「雞犬升天」卻炒到「雞飛狗跳」 今年量恐下修
2021年看似高漲的房市景況，今年可望冷卻不少？顏炳立對此表示，去年的房市仍維持先前所預估的一樣，沒有「雞犬升天」卻被炒到「雞飛狗跳」，甚至還出現開發商攜手炒作出半夜買房排隊的怪異景象，除了住宅外，如豪宅、店面及商辦等都尚未回溫，顯示房市產市場並非全面性上漲。
顏炳立提到，對於2022年的房市預測，可以用「虎嘯市場、只剩貓聲」8字做為總結，雖然預測「土地」為今年房地產市場的靈魂，也持續會有剛性買盤撐著房地產市場，而政府打炒房的政策不斷，可能因此讓資金斷鏈，但這猶如「雲中月圓」，雖身在雲中，也不顯其暗淡，因此一整年的房市景況仍可樂觀看待。
另外，蛋白區大坪數物件的價格追上蛋黃區中古屋，這種時候如果還去買蛋白區，只能說是「有錢還任性」。未來雖然房市有剛性需求買盤，但預期買氣放緩，蛋白區的價格也會降溫。
而前一波蛋白區大漲，受到產業激勵的因素居多，像是受惠台積電設廠題材的區域，房價都有3成以上的漲幅，因此台積電不只是台灣的護國神山，更是房地產市場的護國神山。
今年也需注意政府的政策走向及升息，這些事情會讓房市漸漸感受到壓力，且今年的政策黑天鵝變大隻，不會再有去年把「吳郭魚」當成「石斑魚」賣的價格出現，預期今年預售市場將會受挫，成屋市場反而慢慢升溫。
商辦空置率仍處低點 市場供需趨平衡
除了住宅市場的分析以外，戴德梁行也針對2021年商用不動產的市況進行分析，戴德梁行估價及顧問服務部研究部協理薛惠珍表示，觀察台北市2021年第4季的A級辦公大樓空置率為4.1%，較上季微幅上升0.5個百分點，主要因新光人壽及渣打銀行等金融集團辦公搬遷，致釋出大面積辦公空間。其中以西區上升3.6個百分點為最多，敦北民生區上升2.3個百分點次之。各區空置互有消長下，整體空置率仍處低點，全年胃納量逾17,000坪，租賃市場持穩。
另外，從租金來看，台北市2021第4季的每月平均租金為每坪2,620元，其中，又以信義區每月每坪新台幣3,210元為最高，敦南區每月每坪新台幣2,420元次之。而信義區台北101大樓於本季再次揭露數筆高樓層每月每坪突破新台幣4,000元之租賃成交紀錄。
展望2022年，辦公新供給僅有8,700坪玉山敦北第二總部投入市場，作為自用。在核心區可供出租面積稀少下，外圍新興辦公商圈南港區，提供高素質辦公空間及具租金競爭力的租金，吸引租戶的目光。核心區辦公大樓市場供需趨於平衡，預期租金漲幅趨緩。
零售商圈疫情受創 餐飲業趁勢回歸西門町
薛惠珍也提到，2021年台灣一度受到疫情威脅，長達3個月的警戒期間，讓零售業一度重創，觀察2021年1至11月的數字，綜合商品零售業營業額約為1.19兆、年增0.3%，但是，百貨公司因上半年疫情重創業績，營業額年減4.8%，然與民生消費相關之量販店營業額則年增6.8% ；超級市場因展店及促銷活動，營業額年增8.2%。
商圈租金下探，部分業者趁勢回歸。西門商圈因觀光客流失重創商圈發展，然部分連鎖餐飲業者則把握機會，趁租金低點進場，空置率微幅上升至22.3%。忠孝商圈租金表現持平，「歐舒丹忠孝概念店」遷移到曝光度較高之忠孝東路四段北側，空置率微幅降至15.0%。中山南西商圈人潮逐漸回復，南京西路一帶店面去化快速，然中山北路服飾店面陸續退租，空置率增加0.6個百分點，上升至7.2%。
在疫情控制得宜及國人疫苗施打覆蓋率提高的狀況之下，展望來年零售消費力將持續增溫，也將帶動租賃活動回籠，商圈空置問題得以緩解。在餐飲業回補人力需求成長下，餐飲業布局展店進入復甦。在此同時，量販店與便利商店展店策略多元化，除了搶進精華地段，同時也朝向社區化發展，迎合消費者不同需求。(今周刊)
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