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鏡週刊 / 林喬慧 江星翰 / 2021.12.26
史上最重打房措施來襲，政府直球對決投資客！12月9日，內政部祭重手打房，通過修正草案全面限制預售屋換約轉售，次長花敬群對本刊表示：「管控換約，是因購買住宅已質變，投資炒作成主體，不合理的事當然要處理。」此外，炒作房市最高處3年徒刑或罰金5千萬元；管制私法人購屋，採許可制，且5年內不得轉賣，以及祭出檢舉獎金、預售屋解約30天內要申報等措施。
可貸成數 大降至4成
全台房市旺得發燙，今年7月禁止預售屋紅單轉讓後，成本最小、槓桿最大的換約取而代之，舉例來說，總價1千萬元的房子，簽約金頂多100萬元，只要在繳工程款及交屋前加價200萬元轉售，扣除房地合一稅約76萬多元，投報率超過100％。
訊軟體上充斥著預售屋自售群組，「台南東區建案換約加178萬元！」「倒數換約！屋主真心不留了！」訊息多到數不清，但內政部出手後，群內議論紛紛，當晚甚至有群組直接關版避風頭，出現「此社群已刪除！」「忍痛關群！」的畫面。
上週四（16日），央行總裁楊金龍宣布實施第四次信用管制，隔日即刻實施，其中針對自然人購屋第三戶貸款成數，一口氣從5.5成大降至4成，投資客再受重擊，「若預售屋不能轉售，交屋時買方就得乖乖出6成自備款，否則就斷頭，絕對是市場殺手鐧。」瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛說。
事實上，預售屋不只有換約群組，台中甚至驚見「換約公司」。本刊調查，該公司10月起高調宣傳，除了成立粉絲專頁，也買下台中高鐵至七期鬧區沿線至少4面超大廣告看板。在地業者表示：「從沒聽過這家公司，也沒看過投資公司這麼高調。」
本刊實地走訪該公司，銷售人員說：「跟我們買房保證含平面車位、高樓層，確定要買就立刻帶你去建商那換約。」原來，該公司是先買下預售屋，在交屋前透過換約獲利，更直白表示，短期內轉售得支付的45％房地合一稅需由買方吸收，「但要知道到成屋時，你已經賺一波，因為這裡地段好。」
投客收手 恐現解約潮
未來，像這樣的公司恐會遇到大麻煩，黃舒衛表示：「炒房公司買這麼多預售屋，第一個關卡是不能換約，獲利來源被斬斷，花次（內政部次長花敬群）已經說了，法案上路要溯及既往；二來私法人購屋採許可制，能否『被許可』交屋還是未知，就算成功過戶，得先準備6成自備款，還有5年內不得轉售的規範等著它，政府這次確實有掐住投資客要害。」
「絕對有打到！絕對是重手！真的是打死一片蛋白區，炒作區域會先垮。」一名年資9年的投資客M先生對本刊表示，以手頭可運作資金2千萬元來說，過往約可投資8間預售屋，但因為這波房市發燒，一口氣擴張到15間，「要是真不能換約又溯及既往，第一個衝擊就是資金周轉率。」
「很明顯炒作的區域，我們會縮手，例如台南新東區、高雄楠梓區及桃園青埔，我預估若投資客全收手，建案銷售前3成穩定盤一定受影響。」M先生分析：「預售屋將領跌，資金跑去炒中古屋，但自住客不會超出行情買中古屋。」他認為，接下來將有波解約潮，「建商不會降價，房價頂多微幅下滑，撐不住的小建商就會把建案盤給大建商、大投客，代銷、仲介、中人這些中端市場會被真空化。」
「投資客將大幅退場，台南、高雄預售屋約有3成買盤是投客，這些人至少跑2成，但建商在成本高漲下，沒有降價空間，將以時間換取空間，放緩推案腳步，代銷會變得很辛苦。」長期經營南部市場的上揚國際暨清景麟建築團隊董事長林聰麟看法相似。
衝擊建商 大嘆難生存
不只「散戶」反應大，建商對該政策也始料未及，十大代銷之一、新聯陽副董林徹人就說：「從沒想過會發生這種事。」甫上任的北市不動產開發公會理事長陳勝宏則重炮抨擊：「全世界沒有一個國家是這樣！預售屋興建期長達2、3年，居住地都可能變動，不能換約相當不合理！限制人民自由權利，這有違憲的疑慮。」
「以後預售屋不能賣，成屋沒賣出變囤房要課稅，建商要怎麼生存？要逼死人嗎？」陳勝宏苦笑說：「一點餘地都不留，公會一定會持續跟政府溝通。」
對於內政部的5項修正案，各方看法不同，有人認為能杜絕炒作氣氛，立意良好，但也有人持相反看法。長期關注新建案市場的《住展》雜誌研發長何世昌就批：「錯誤的打房政策比不打還可怕！」
評價兩極 成效待觀察
「禁止換約對建商根本沒差，倒楣的是真正有換約需求的民眾，還要賠違約金，建商包賺。說要打房，但只會讓資金流向中古屋市場，現在是讓投客炒完預售屋再炒成屋嗎？」何世昌深不以為然地表示，供給變少、價格上漲，是經濟學不變真理，「看韓國就知道，錯誤的打房措施只會讓房價上漲無極限。」
不過，苦等房價下降，想買房、觀察房市超過10年的Y小姐則認為，現在建商、代銷、房仲與投資客都在精神喊話，口徑一致說不會跌價，卻忘記2014年房市反轉後，建商大量降價拋售，市場甚至出現解約斷頭潮的慘況。「現在就跟當年一樣，我認為明年會是這波多頭房市的起跌年。」
疫情後全球大開資金派對，台灣當然沒有缺席，房價受資金拉動屢創新高價，但政府態度明確、接連出招，法案上路後將打幾折？房市多頭格局能否反轉？都仍有待觀察，唯一肯定的是預售屋市場將動盪一陣子。
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