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風傳媒／文／胡偉良／2021.11.25
台灣房市會崩盤嗎？
曾經有個諾貝爾經濟學得主給泡沫經濟做這樣的描述：「如果今天價格上漲的原因是由於投資者相信，明天他們能以更高的價格賣出，而基本要素的價格又沒有調整，那麼就存在著泡沫。」也就是說泡沫經濟經常由大量投機活動所支撐，由於缺乏實體經濟的支持，因此這種價格的上漲就像泡沫一般容易破裂，經濟學上稱為泡沫經濟。
當房價高到沒人接盤的時候，房市就會崩盤
為了維持泡沫的不斷膨脹，就需要有越來越多的人繼續接手，到了最後沒人願意再高價承接時，泡沫就會破裂。
從歷史經驗來看，所有的泡沫中房地產應該算是最危險的一種。畢竟股市的暴跌通常還不足以拖垮銀行系統，但是房地產市場的一次崩盤，卻足以顛覆銀行的根基。日本90年代的房地產泡沫足堪借鑑，房地產泡沫破裂會造成骨牌效應，並拖垮銀行系統，造成整個國家的經濟危機。1990年代日本的房地產市場崩盤即來自過度的投機炒作，房地產出現泡沫後，政府也沒對銀行體系採有效監管，到了最後終於導致房地產市場崩盤，也導致日本隨後數十年的失落。
提前刺破泡沫，讓房市軟著陸
大陸近期爆發的恆大事件，就是中共刺破房市泡沫的具體例證，從2016年起中共就提出「房住不炒」的政策主張，隨後並透過一連串的行政監管措施來壓制房地產泡沫，2020年的金融管制措施（三道紅線）更成了壓倒恆大的最後一根稻草。這些措施的目的就是要防止泡沫破裂導致房市崩盤，而使房市泡沫走向漸進式的軟着陸，就像我們民間的狂歡派對，明智的主人總是會在客人喝的爛醉之前撤掉酒杯，以防止醉後生事。
房地產是一個週期性的行業，2003年房市從谷底的蕭條，走向復甦，中間碰到2008年的雷曼兄弟危機，2010 走向過熱，政府此時也開始頒佈了一些打房措施（像：奢侈稅、實價登錄、房地合一），2016 年房市步入衰退，2020 年重新步向復甦，這是房地產的正常週期的變化。2021年政府為了防範未然，也開始祭出2.0 版的房地合一、實價登錄，央行也頒佈了金融管制措施。
從2000年開始，我就不斷的看到一些毫無根據的房地產預言，其中更不乏一些偽學者專家的夢囈之言。我也很詫異這樣的學養竟然也能在市場上生存。
房價所得比為什麼愈來愈高？
當房價因為營建成本和土地地價的持續上漲而不斷增加的同時，若民眾的所得成長不成長或成長太少，就會逐漸拉高房價所得比。
當前台灣大都會的可建素地已經愈來愈少，每回有素地標售，總是會看到建商高價競標，標出的價格遠遠高於底價，甚至有達到底價的一倍以上，足證建商看好後市的房價，但也因此使得房價愈飆愈高，房子逐漸成為有錢人的專屬品，而買不起房的卻愈來愈買不起。
房價過高的長期解決之道
降低房價收入比是個艱鉅的目標，絕非一蹴可及，一方面要讓房價緩漲；另一方面，則要振興經濟，提升民眾的所得水平，讓民眾的所得逐步提升，兩者雙管齊下，才能成功。一昧的打壓房價，但營建成本卻高掛不降，則要降房價根本是緣目求魚，毫無可能。若民眾所得不提升，則如何降房價所得比呢？反之，所得提升一定會伴隨房價提升，所以只有在房價上漲幅度小於所得增加的前提下，房價收入比才能有可能降低，除此之外，一切都只會是無稽之談。
必須坦白的說，要讓所有的人都買得起房是非常非常困難的任務，不論在先進國家或共產政權，都很難做到。這一部分也是政府應該出力、使力的地方，讓買不起房子的有房可以住，也就是政府應廣建社會住宅，滿足民眾居的需求，但追根究底，民眾擁有自己房子的內心需求是很剛性的需求，這是緣於華人的本性。(文／胡偉良， 責任編輯／焦家卉)
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