ETtoday房產雲 實習記者項瀚／綜合報導 / 2021.10.13
近年國內房價飛漲，「央行打房會有效果嗎？」、「漲勢會一路延續下去嗎？」的大哉問，是民眾最關心的課題之一。連雲建設總經理蔡漢霖今（13）日於臉書發表看法，認為央行出手最多只能造成緩漲，房價短期難以回檔。不過他也提出房市泡沫破裂的隱憂，「我們可能正在見證台灣房市最後一波的風景。」
蔡漢霖表示，過往幾次房市飆漲，純粹是資金面寬鬆或通貨膨脹所致，但這波還參入了台商產業鏈回流，實質建廠需求大增，帶動工作機會以及薪資增加的預期因素。建商嗅準了時機，預期未來科學園區將進駐大量高薪工程師而大舉興建住房，推升了因過往鮮少工作機會而低迷的周邊區域房價。
至於大台北地區，蔡漢霖提到，由於危老政策相繼推動，小基地建案遍地開花，造就短期間營造產業的空前榮景。總歸來說，蔡漢霖認為，「央行打房最多只能造成緩漲，房價短期難以回檔。」
除資金寬鬆的現況、通貨膨脹的隱憂、經濟的樂觀預期之外，蔡漢霖表示，缺工缺料導致的營造成本飆升，也是這波推升房市飆漲的重要原因。短期需求增加太快，營建產業供需嚴重失衡。
在「僧多粥少」的情況下，各包商的「機會成本」大增，「就像玩大風吹遊戲一樣，十個屁股只有八個位置，但當音樂結束時，沒位子坐的人只好出高價競標位子，互相踐踏下無形中墊高所有人的成本。」
但這樣的漲勢能延續多久？蔡漢霖指出，2020年起，台灣的人口已呈現負成長，少子化與人口老化侵蝕著台灣的人口結構，新工廠也總有蓋完的一天，營建產業瘋狂的榮景也不會持續太久。
蔡漢霖提到，中國房地產的泡沫已經在爆破中，可預期未來將付出20年，甚至30年以上的痛苦調整期。蔡漢霖用彼得．聖吉所著的《第五項修練》啤酒遊戲情節，比喻目前的房地產、營建市場，認為「我們可能正在見證臺灣房市最後一波的風景。」
蔡漢霖直指，「現在的狀況已是嚴重的國安問題，房價飆漲吃掉了經濟成長的果實，也將嚴重衝擊執政黨即將到來的選舉，實在已經到達必須要採取非常手段的時刻。」
供需失衡是價格飆漲的關鍵因素，蔡漢霖建議政府，國宅的興建不能停，反而應繼續在新科學園區附近大量興建公宅、釋出供給來平抑房價。而關於缺工、缺料的衝突問題，蔡漢霖也建議，「政府應開始全面檢視手上的籌碼，研議逐步停止所有非急迫性之土木工程，將資源有效利用全部移做必要的民生工程上。」
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨對國內房市泡沫破裂的可能性，並不如此悲觀，「房價飆漲頂多是把下一代的漲幅吃掉，泡沫破裂、房價雪崩我認為不太容易，尤其是在市中心的區域。」不過徐佳馨也提醒，近期有些蛋白區確實存在超漲跡象，還是得多加留意回檔的可能。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，「泡沫破裂主要係由大量的投資買盤所引起，而國內這波漲幅，主要還是自住需求帶動，我認為還不至於發生泡沫破裂、房價大跌的狀況。」
而關於蔡漢霖提出的「科學園區周遍大量興建公宅」以及「停止非急迫土木工程」，徐佳馨認為，公宅確實能在供給面上給予一定程度的舒緩，且歐洲普遍公宅率為6%，反觀國內卻連1%都沒達標。不過徐佳馨提到，興建公宅對房價抑制的效果應還是有限，「倒不如鼓勵企業，興建員工宿舍，對眼下的供需失衡應能起到較大、較即時的效果。」
曾敬德則表示，從供需的層面來解決房價飆漲是沒有錯的，但其中牽扯的因素複雜，實在難以斷言哪個政策一定有效，也難以預估成效如何。曾敬德提到，抑制房價，需求端也是一個思考點，「政府應想方設法告訴民眾，房價不會一直瘋漲，由此一來才能讓需求降溫、讓房價漲勢趨於平緩。」(ETtoday房產雲)
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