信傳媒 葉佳華 / 2021.10.1
政府從去年底開始祭出一波波打房政策，至今已超過10個月，但似乎止不住火熱的房市，尤其疫情爆發後中南部因房價基期低，漲勢更為驚人，不少人感嘆房市簡直越打越旺，房價扶搖直上回不去了。對此，專家直言，這一波房價大漲主要是來自於「房地合一稅2.0」、「實價登錄2.0」的政策事前完全評估錯誤，因而助漲了房價。
房價回落到買得起的價位嗎？楊金龍坦言：這個目標太難
日前興富發集團總裁鄭欽天接受媒體專訪指出，「政策愈是打房、代表房市未來會更好」，面對這一席話，中央銀行總裁楊金龍30日赴立法院報告回應，建築業總希望房價越高越好，雖然不敢否定他的說法，某部分雖有道理，但是某種程度也有行銷策略的考量。
雖然這一波央行已三度祭出選擇性信用管制，但楊金龍指出，政策不能讓房地產市場「硬著陸」，而是「軟著陸」，因此央行的選擇性信用管制是採取逐步微調方式，且目前3戶以上成數已下降很大，若以金融穩定的觀點來看是有效的，至於房價仍繼續漲則是另外一回事。
楊金龍說，雖然選擇性信用管制在去年12月就已經提前管制，但健全房地產方案的房地合一稅2.0以及實價登錄2.0方案才7月上路，整體政策是否對房價有抑制的成效，還需要一段時間觀察才比較準確。
國民黨立委林德福則詢問楊金龍，政府的健全房地產方案是否有可能讓房價回到一般人買得起的價位？楊金龍指出，讓每一個人都買得起房，這個目標實在太難，從過去到現在也從來沒有達到這個目標，因此他認為必須從需求面、供給面、制度面三個面向共同來執行，包括透過社會住宅、租賃制度來協助弱勢。
問題不在央行，而是財政部、內政部2大新制助漲房價
面對「房市越打越旺」的說法，《住展》雜誌研發長何世昌則直指，這是打房政策錯誤所造成的問題，「你看不論是出口及經濟成長表現、低利率資金寬鬆的環境都沒有改變，只有通膨有增溫，可是今年的房價漲幅卻比去年來的更加明顯，甚至還突破歷史新高…」
「我不認為問題出在央行。」何世昌指出，截至目前為止，央行的措施對於市場的干擾是有抑制買盤的作用，不至於助漲房價，但造成今年房價大漲的主要原因則是出在財政部的「房地合一稅2.0」、內政部的「實價登錄2.0」，認為是政策事前完全評估錯誤。
何世昌的看法是，財政部提出房地合一稅2.0，將重稅閉鎖期從2年延長到5年，儘管出發點是為了抑制短期炒作，但卻忽略了很重要的一點，重稅閉鎖期拉長到5年的後果等於是把許多房子都鎖住，賣壓消失了，在市場需求增加的情況下，供給卻大幅減少，市場能不漲嗎？
「持有5年以內的房子，屋主都不願意賣，尤其是預售屋剛交屋的，等於是5年內的新成屋幾乎都被鎖起來，如果民眾要買新房子怎麼辦呢？要嘛用更多的錢去買屋主加稅轉嫁的房子，不然就只能跟建商買。」何世昌認為，這也是為什麼房地合一稅2.0上路之後，新建案銷售這麼暢旺，因為民眾沒有其他選擇，除非退而求其次去買5年以上的中古屋。
台灣步入南韓打房老路！囤房稅再下去等於進入「租不起、買不起年代」
至於實價登錄2.0，這次最大的創舉是在於預售屋成交價格必須更即時登錄，促使資訊更透明化，但何世昌指出，實價登錄本身特性是「在多頭市場助漲房價、在空頭市場助跌房價」，政府選在多頭市場之際，倉促地讓預售屋實價登錄上路，根本就是在助漲房價，更有利於賣方加價，「現在有去看房子的消費者，他會面臨一個問題是，代銷業者直接把實價登錄開出來，消費者完全沒有議價空間。」
何世昌強調，「我不是說這兩個制度不對，可以促進資訊透明化，也可以針對短期交易重稅，這都沒問題，可是對房價來說，確實是助漲的效果，即便央行要扮救火隊也沒用，因為沒有一個政策可以達到一石二鳥的效果，政府到底是要抑制房價，還是要資訊透明，現在看來目標政策完全不清楚。」
何世昌說，現在又有人說要課囤房稅，「我敢保證課徵囤房稅下去，就進入租不起也買不起的年代了」，因為屋主會將加稅直接轉嫁至租客，甚至從國外的例子來看，很難靠加稅抑制房價，像南韓的打房政策主軸也是加稅，但南韓房價還是越打越高，「我們現在就是在走南韓的老路！」
買屋抗通膨的觀念又興起，房價回不去了
另外，今年以來通膨壓力更為明顯，不少民眾、資產客也會選擇買屋抗通膨。根據永慶房產集團最新房產趨勢報告，逾9成受訪者明顯感受到物價上漲的壓力，且近9成預期未來1年物價水準會上漲，因此近年民眾對於買房抗通膨的觀念又興起，超過6成受訪者會優先選擇不動產作為抗通膨標的。
屋比房屋總監陳傑鳴指出，房市在低利率、全球央行印鈔形成通貨膨脹壓力， 原物料價格等營建成本飆漲，市場在疫情過後確實又有再往上「跳一階」的情況，而熱區不外乎就是環繞科學園區題材跟台積電設廠效應，使得中南部房價全面大漲。
至於未來房價走勢如何？陳傑鳴認為，短線是回不去了，加上這一波台商回流投資預計在3年內陸續落實，對於區域房市的支撐非常強勁，因此短線3～5年要看到房市出現大幅度的崩盤，幾乎微乎其微，房價緩步墊高的機會較大。
何世昌則預估，雖然明年的經濟成長率預期會比今年放緩，但在高基期情況下明年仍有超過3％成長率，也是相對強勁，出口暢旺之下房市需求也難降，預期短期內房價沒有回頭的跡象，且房價漲幅應該會非常劇烈。（信傳媒）
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