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今周刊 黃健誠 / 2021.7.27
020年出生、死亡人數已呈「死亡交叉」 房價未來怎麼走？
近年來少子化議題討論甚廣，甚至在2020年時，我國出生人數為165,249人、死亡人數為173,156人，兩者呈現「死亡交叉」，這也代表死亡人數正式超過出生人數，人口數開始呈現負成長態勢。
既然台灣人口在少子化影響化，出現「死亡交叉」，為何房價仍持看上漲？吉家網董事長李同榮表示，「少子化」所帶來的影響是長期性的；其次，「勞動人口下降」的影響則為中期；再者，由於經濟基本面推升「兩代不同堂丶家庭戶數增長」，但這種影響對房市而言則是短期性的。
李同榮認為，目前的房地產市場上，雖然受到COVID-19疫情及房地合一稅2.0等兩隻黑天鵝夾擊，不過，由於兩代不同堂的趨勢持續發酵，估計未來三年內，房價仍然會在上升趨勢線上，維持「價量俱揚」的局面。
但是，少子化對房地產所帶來的影響關鍵，將在四年後勞動力人口出現明顯下降後，逐漸發酵。
李同榮分析，2020年全年出生人口數已是史上最低的一年，全年結婚也僅121,702對，僅略高於2009年金融海嘯117,099對，今年受到疫情影響，結婚對數恐怕再創新低。
不只去年及今年兩年，台灣從10年前開始，不婚不生的少子化趨勢就已逐漸明顯，從主計處人口統計數字發現，8年前人口數的下降幅度，就已開始逐年增加，若以此數字往後推20年，總人品及勞動力人口都會急速下降，長期來看必會影響房地產市場，10年後的房市應該沒有大漲的機率。
勞動人口減少 2024年將是房市反轉關鍵
李同榮表示，根據勞動部2020年7月的人口統計，我國15至64歲勞動力人口為1194萬人、非勞動力人口則是828萬人，雖然2020年工業與服務業的就業人口持續增加，但是，人口老化速度會在未來幾年加速從16%增長至20%，2025年以後更會加速增長，因此除非大量引進移工或工業生產邁向自動化，否則勢必影響勞動生產力。
一旦台灣勞動人口數大量減少，收入卻沒大幅增加，三丶四年後勞動人口的侍親育幼能力就會大幅縮減，相對就會影響購屋能力，加上技術循環也面臨轉折點，房市很可能在2024年間產生反轉向下的趨勢。
另外，從家庭戶數觀察，這也是另一項近年推升房價的因素之一，李同榮指出，從內政部統計資料顯示，從2004年以來，家庭戶數增加幅度達24.43%，而人口增加幅度僅有3.84%，也因此每戶人數從3.16降至2.64人，顯示每人空間需求不斷增大，同時也代表近二十年來由三代不同堂轉向近五年來兩代不同堂趨勢，演變成「家戶增多丶單位人口減少」的現象。
2004年迄今17年來，家庭戶數從7,179,943戶增加到8,933,814戶，足足增加達175萬戶，這也是為什麼台灣人口出生率不斷減少，房子卻還能越蓋越多，若近期每年增加新建成屋，控制在10萬戶以內，都屬於剛性需求市場，應不致於影響到房屋空置率。
房價短期仍呈「價量俱揚」 中長期將受少子化、勞動人口下滑影響
對於短期內的房市走向，李同榮認為，在三年因資金充沛丶利率偏低與經濟強勁增長的三大因素下，兩代不同堂趨勢料將持續發酵，房價仍然會在上升趨勢線上，維持價量俱揚的局面。
中期影響房市的不利因素，則是因勞動人口快速下滑所致；少子化因素則是長期影響房市的不利因素，雖然這些問題可經由生產自動化丶投資移民政策等策略化解，房價走勢最終仍取決於市場供需面（包括開工量與使照核發量對比）、經濟基本面（包括資金丶利率丶稅率丶GDP）景氣技術循環面（包括初升、主升、末升段走勢）等三大面向。(今周刊)
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