會議形同戰爭，本書簡直就是開智慧的兵書
好房網News記者林和謙／台北報導 / 2021.7.25
這波新冠肺炎疫情的來襲，不僅奪去人們生命、健康，對經濟面、產業甚至房地產都有不小衝擊；高力國際董事總經理劉學龍表示，因為疫情仍在進行式，此次疫情的威力對於預售屋、成屋市場帶來很大的影響，且因貨幣寬鬆及利率關係，國內市場資金多、熱錢向房市走，但整體實質投資率不高，加上諸多因素牽動，房市泡沫化恐已在進行式。
影響目前國內房市的因素，劉學龍認為疫情居首，影響程度約達6成；他指出，全球貨幣寬鬆政策的延續、以及央行考量到市場經濟，所以資金充裕、利率低使得房地產處於熱絡狀態；不過疫情還在進行式，「其威力對於預售與成屋市場帶來窒息式的影響」，看屋及交易都受創，因此要看後續全民打疫苗的速度及施打率，若可逐漸恢復正常才會比較好；他說，短期內疫情不會消失，只要這因素存在，除了衝擊生命與健康，也會影響大家的生活、投資、習慣等，以往有錢人可能會買房地產、度假宅，但疫情的影響，未來投資房地產恐會較為保守。
房地產與股市一樣，要有活水挹注，利率低就是其中因素，劉學龍表示，不過一旦美國之後調整貨幣政策、升息後，會不會影響整個亞洲包括台灣，必須持續謹慎關注與觀察。
此外，今年7月1日上路的房地合一稅2.0政策，劉學龍認為影響層面頗深，他指出，近年來房市的投資買盤比例越來越高，投資者包括自然人、公司法人皆有，這些口袋深的族群，在房市投資置產後，然後脫手獲利，或是高端資產客戶為了節稅去成立公司、或進行股權轉移，但房地合一稅2.0將這些都納入管制，政府這次狠下心來來打擊投機炒作、避稅，希望顧及整體房地產市場健康，政策將影響不小。
對於不少房地產業者頻頻提到報復性買盤，劉學龍分析說，與2003年SARS做對照，那時疫情爆發，短短幾個月就出現恐慌性賣壓，很多賣家都主動降價求售，但這次新冠肺炎疫情衝擊，量有縮，但價格沒有鬆動；待疫情緩和，很多所得高的人，比如科技業高收入者，這群人就會出來看房買房，並不會用搶的，加上國內餘屋量大、推案很多，不大可能出現報復性買盤，頂多回到正常的市場情況。
如果之後防疫做得好，影響層面會較小、包括房市在內；但目前大家對疫情仍處於比較擔心的狀態，所以房市剛性買盤並不會這麼「阿沙力」出手，劉學龍表示，若跟SARS那時相比，整體時空環境、利率、房價所得比等都不一樣，要有報復買盤比較難。
看待疫情後的房市，劉學龍認為是「粥多僧少」，他指出，目前交易量在縮，空餘屋量也大，以經濟學來看國內整體條件，房價應該要跌，但在所謂營建成本及其他成本上升下，房價仍是高；且台灣房地產持有成本低，對大戶、財團來說無太大影響，其實這樣的市場並不健康，加上股市震盪及疫情不穩下，真正剛性需求想買房的人有著不確定性，會抱持觀望態度。
劉學龍表示，貨幣政策是支持房地產的重要柱子，估計半年到一年利率低及貨幣寬鬆仍會持續，在市場資金多之下，股市與不動產就會熱，「但要當心台灣房市泡沫化恐已在進行式，因熱錢流竄房市、股市，整體實質投資率不高，且台灣屬淺碟市場，較為封閉，不像香港、新加坡等國際金融中心，有強大的產業鏈與厚實投資動能支撐，加上台灣少子化、老年化、貧富差距大，以及失業率、通膨等因素，都要密切注意」；他說，國內要有長遠的住宅政策、以及產業與人才的均衡發展才是好事。
◎劉學龍看房市多空
1.影響目前房市因素請排序： 利率、資金、GDP、失業率、股市、空餘屋量、人口、疫情
劉學龍：疫情＞利率＞資金＞股市＞GDP＞失業率＞人口＞空餘屋量
2、疫情干擾房市，您認為影響達到幾成？20%、40%、60％、80％、100％
劉學龍：60％
3、您對於未來半年房市看法？ 價：好、極好、壞、極壞、持平 量：好、極好、壞、極壞、持平
劉學龍：價：持平 量：持平偏縮
4、請以四個字形容疫情後的房市
劉學龍：粥多僧少
5、SARS後與2020年疫情趨緩後，報復性買盤可能再出現嗎？
劉學龍：不太可能(好房網News報導)
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