好房網News 文／林左裕 / 2020.10.12
近日央行副總裁發表文章談到對房市的看法，認為房價太高，不具「財富效應」(wealth effect)，無法對大多數僅擁有一屋之家戶產生刺激消費的動能，因此不利經濟成長¬。這些論述不僅呼應了筆者過往多年來對房市與消費及經濟成長所做的研究成果及報導發表，也是長期以來央行首度承認游資過多炒房的惡果。本文簡要摘述游資充斥的原因及所產生的房市亂象供讀者參考。
筆者曾在科技部補助且刊登於國際知名學術期刊的研究成果(註1)中指出，若是因經濟成長(即總產出增加)而同時採寬鬆的貨幣政策，此時所致的不動產價格成長可能是健康的成長，因買方的購買力可能因經濟擴張而提升，如民國76-79年間的經濟高度長帶動股市及房市的大漲幅；相對的，2009年起因美國次級房貸風暴後實施了數年的「量化寬鬆」(Quantitative Easing, QE)，目的是以充沛且成本低廉的資金刺激投資，但卻先引發了房價的暴漲，全球各國也多跟進QE政策而有類似的現象，但因後續的經濟成長遲緩，所得更是追不上房價的漲幅，致使多數城市的「房價所得比」急遽惡化，台灣更因持有稅率偏低，使得有資金(或管道)者勇於囤屋，輔以央行及金管會在房市稍歇之際又放寬不動產放款的風險權數鼓勵投資者進場，造成房市「風險及報酬的不對稱性」。在新冠肺炎疫情後的「QE無限」及台資與國際資金來台的推波助瀾下，有政府無形支撐的房市也成為這些資金投資組合不可或缺的標的，若購屋者係自住目的但勉力融資，將排擠其未來之消費動能，進而拖累經濟的永續發展(註2)。
在這幾年房市發展的過程中，產生了幾個亂象值得提出來檢討。首先是政府相關機關的失能，先前央行及金管會大力鼓吹錢進房市(註3, 4)，甚至最近央行總裁鼓勵投資者「空金多房」，不僅喪失央行的獨立性，筆者甚至認為央行可轉型為「投行」，因其在目前房市火熱的情況下卻束手無策，雖然副總裁提出警訊，但僅限於抽象的「超前佈署」卻無具體的具體方針，不禁令人懷疑是否正副總裁在唱雙簧以求免責? 第二個亂象是新增供給的問題。最近的預售屋市場多因資金充沛而熱銷，也導致建商提高牌價一至二成、甚至有提前封盤停止銷售的情事，這當然可合理化為因應資金浪潮下的經濟行為。但記得某口罩國家隊廠商以中國製產品混充販售，又提及其他業者之教戰守則是「遇到疫情來襲時直接宣稱缺貨，之後再以較高的價格出售以謀取暴利。」此舉觸犯了刑法251條:「意圖抬高交易價格，囤積糧食、農產品、種苗及生活必需物品等，無正當理由不應市銷售者，處三年以下有期徒刑、拘役或科或併科三十萬元以下罰金。」若建商提前封盤停止銷售，意圖囤積居奇，政府是該明確定義住宅是否屬於「生活必需品」及進行調查，以免放任廠商囤房、致使市場的供給失靈。 總之，我國房市同時存在高空屋率及高房價的亂象持續已久，受到政府支撐房市的心態及建設業者與投資者囤房的行為影響甚鉅，如何解決房市的陳疴，希望央行不僅是空談問題的存在而已，更要提出解決問題的對策，如提高至行政院層級商討囤房的罰則與持有成本、以及加速社會住宅的供給，先解決房市公、私部門供給的問題，才能達到台灣未來的民生及經濟永續發展。(好房網News)
附註: 1. Lin, Tsoyu Calvin 林左裕(2019) “The Effect of Housing Prices on Consumption and Economic Growth --- The Case of Taiwan,” Journal of the Asia Pacific Economy, 24(2): pp. 292-312 (SSCI, 第一作者及通訊作者, 與 S. Hsu 徐士勛 and Y. Lin 林佑倫合著)。 2. 林左裕 (2020)我們與「居住正義 」的距離，好房網,2020, 7, 12, https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058265066。 3. 林左裕 (2017),「房貸風險權數鬆綁 金管會添柴炒房｣, 聯合報, 2017, 11, 8。 4. 林左裕(2017),「央行、金管會釋利多 政府選前挺房市｣, 好房網, 2017, 11, 15。 https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/205058179225。
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