好房網News / 文／賴淑惠 / 2020.10.1
車位不就只是車位嗎？有這麼複雜嗎？最近，台北市地政局長張治祥吃了誠實豆沙包，直言灌水車位就是「實價登錄」最大的陷阱！不少登錄資訊沒將「車位面積」、「車位價格」登載，導致參考失真，單坪價格更因而差了10萬以上，更有甚者，有的買屋客，連車位都沒買，房價卻被灌進了車道的價格，這些關於車位不能說的實價密碼，讓買屋客的房子越買越小，房價全灌進了根本看不見的「國王的車位」裏。
■實價陷阱一：「車位坪數」混充「物件坪數」五鬼搬運壓低登錄實價！ 根據地政局的算法，如果買了總價2000萬元、產權面積共40坪的物件，明明含了一個車位，卻沒有申報完整車位面積、價格資訊時，實價查詢會直接以2000萬元／40坪計算，房價就會被登記為每坪50萬元；但其實車位明明佔了10坪，而車位總價應該是200萬，房屋實價應該是1800萬，坪數也只有30坪才對，換算下來，每坪單價變成60萬元，等同這個物件的單坪實價，登錄價格足足被少算了10萬元，讓消費者產生誤以為買到便宜的假象，被賣了，還傻傻幫人家數鈔票。
■實價陷阱二：沒買車位也要買車道？車道灌入公設住戶難察覺
如果只是把車位混充物件坪數，還算事小，過去建商更常見的手法，是直接將車道、同樓層垃圾處理間等公設坪數，通通一股腦也算進車位坪數，4.5坪大小的停車位，少說還要再買到2~3坪上下的公設，但，小心！這背後暗藏一種更讓人火大的陷阱，就是買屋的時候根本沒買車位，但車道的空間，卻直接在「公設」的範圍之內，讓買房的人不知不覺買到了根本用都不會用到的空間，這種被「硬上」的房價數字，通常很難發現。
■實價陷阱三：「無頂蓋」泳池、曬衣場也列公設 實價陷阱防不勝防！
此外，常見的灌水公設空間，還包括蓋在頂樓的游泳池、曬衣場，不說不多人知道，依照規定，只有在「室內」的才算公設，而「沒有頂蓋」的空間，其實都不能算在公設中，但很多無良建商，都把這些樓頂空間列入公設，灌水實價計算坪數，讓消費者被賣了還渾然不知。
■小心！「總價含車位」拉低房價假象 詢價回推計算有招
要避開買到「實價地雷宅」？買房前，千萬記得要先到內政部實價登錄網站，確認相關訊息，如果總價欄位出現「車」，代表這個總價「包含了車位價值」；但如果沒有顯示，則代表「單價已經扣除車位」，其中，要特別注意的就是「單價含車位」的案例，因為這個總價已經把車位坪數攤進去，因此單價看起來好像便宜了，但數字卻是已失真。
此時，可以先搜尋同社區或鄰近社區的車位，作為查詢目標的車位價格與面積的參考值，用總價扣除車位均價之後，再換算出單坪價格，接著才能拿來跟周邊房價比價，這樣得到的實價登錄數字，才具有參考價值！
■車位大小暗藏灌價陷阱！沒超過4.5坪 恐成實價冤大頭
此外，不管有沒有買車位，車道等空間灌入房屋實價計算的公設之中，對住戶來說，都相對不划算，因為沒買車位的被當冤大頭不說，就算有買車位的，也會白白被多計價在買賣坪數中，建議大家，可以先參考一下該物件登記的車位大小，再做判斷。
簡單的說，停車位在出售時，多採計「個」出售，除了平均一個4.5坪的車位大小，車道面積另行分給車位持有者共同分攤，所以，一般車位的登記坪數，從6、7坪到15坪大小，不一而足，而坪數大小，通常不會直接影響價格，但，如果車位坪數太小，只登記了約4、5坪大小，千萬別以為自己賺到了，反而應該要開始擔心，因為車道等公設，可能被攤進了公設比內計算，如此一來，買車的住戶，等於買了車位又多負擔公設價格，被扒了兩層皮；沒買車的更慘，是 白白被剝皮卻不自知！(好房網News)
★沒看過這些書，請別說很懂開會。
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